Новое жилье: экономия или комфорт

Еще пять-семь лет назад красноярцы были ориентированы на покупку жилья классов «комфорт», «бизнес» и «элит», а потому возводить дома с маленькими по метражу квартирами строителям было не выгодно. Сегодня ситуация иная: снижение покупательской способности вкупе с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам привели к тому, что наибольшим спросом пользуются как раз малогабаритные квартиры — студии и «однушки» метражом до 35 кв. м. Еще три года назад, когда обсуждался проект генерального плана краевого центра, руководитель НКО «КрасноярскНИИпроект», профессор кафедры «Архитектурное проектирование» СФУ Валерий Крушлинский демонстрировал красноярским депутатам график соотношения цены квадрата жилья и уровня дохода населения.

— Когда мы возили иностранцев по Енисею, они мне задавали, на наш взгляд, глупый вопрос: почему в богатом крае люди живут в трущобах? Я не знал, что ответить, — пояснил ученый. — Сегодняшний строительный бизнес ориентирован только на платежеспособное население, но это лишь малая часть, а неплатежеспособное — около 70%.

Тогда эксперты наметили два возможных выхода из ситуации: либо поднять доходы населения, либо строить новое жилье экономкласса, причем второй выглядел очевидно более реальным. Так, Валерий Крушлинский предлагал создать в Сибири целую госкорпорацию по строительству доступного жилья. И хотя до этого не дошло, местные власти тенденцию уловили. Сегодня, по словам министра строительства и ЖКХ Красноярского края Николая Глушкова, одним из приоритетных направлений развития строительной отрасли является реализация федеральной программы «Жилье для российской семьи», в рамках которой объем ввода жилья экономкласса в период до 2017 года составит почти 600 тыс. кв. м. Квартиры этого сегмента возводятся на площадках «Солонцы-2» и «Нанжуль-Солнечный» сразу несколькими застройщиками на том условии, что стоимость квадратного метра готового жилья не должна превышать 35 тыс. рублей.

Различные варианты квартир экономварианта сегодня можно найти в разных районах города. Кризис заставил многие строительные компании «нарезать» многоэтажные дома на мелкие студии, сделав их более доступными для потенциальных покупателей. В результате в городе появились целые микрорайоны, которые сами жители называют в лучшем случае муравейниками, в худшем — красноярскими гетто. Одноподъездные высотные дома на 400 и более квартир мало чем отличаются от общежитий и по уровню комфорта, и по контингенту — такое жилье чаще всего приобретает молодежь. При этом уже сейчас красноярцы начинают осознавать, что для города это настоящая мина замедленного действия.

— На сегодняшний день у застройщиков нет устоявшейся терминологии для квалификации качества жилья, — отмечает заместитель директора ООО «СибЛидер» Андрей Клещев. — На мой взгляд, панельные либо монолитные многоэтажки с малогабаритными квартирами в 18-26 кв. м нельзя называть жильем экономкласса. Скорее, это «эконом-минус» с очень жирным минусом! Понятно, почему застройщики выбирают такой путь: малоформатное жилье, каким бы несовершенным оно ни было по качеству, вероятнее всего, найдет своего покупателя, особенно в кризис. Такой покупатель будет при выборе квартиры руководствоваться только ее стоимостью и не станет рассуждать о том, какую бы он хотел прихожую или лоджию. Он возьмет то, что ему доступно, исходя из имеющихся финансов. А денег чаще всего немного: согласно данным риелторских агентств, в текущий период потенциальный покупатель в среднем располагает суммой примерно в 1,1 млн рублей, из которых 150-200 тыс. — его личные накопления, остальное — средства, предоставленные банком в рамках ипотечного кредита. Спрос рождает предложение, и в Красноярске появляются многоэтажные дома, в которых на одной лестничной площадке может быть 12-16 малогабаритных квартир. Кто будет в них проживать? Преимущественно нормальная молодежь, но также и представители социально неблагополучных слоев населения — словом, не самая спокойная и ответственная публика. Очевидно, что комфортным пребывание в таком доме назвать будет сложно, и через год-два после заселения многие захотят переехать в более спокойный микрорайон, даже не потому, что у них появятся на это средства, а потому, что они утомятся от таких условий жизни. Постоянная текучка жильцов тоже не идет дому на пользу: когда жилье воспринимается собственниками как временное, желания заботиться о нем не возникает. Компания «СибЛидер» принципиально не строит жилье гостиничного типа. Даже на входе в кризис, разрабатывая проект нового дома № 37 на ул. Судостроительной, мы не пошли по этому пути. Наш уровень — дома класса «комфорт», рассчитанные на собственников, которым важна не только цена на жилье, но и собственное удобство, благополучие дома, в котором они планируют жить, и всего района.

Уровень комфортности проживания в той или иной части города в немалой степени зависит от транспортной доступности, наличия социальной инфраструктуры и зеленых зон. Новые микрорайоны, свободные от жилой застройки, с одной стороны, имеют в этом плане преимущество перед уже освоенными, поскольку все эти условия учитываются на этапе проектирования. С другой стороны, жилые дома, как правило, возводятся намного раньше, чем социальные учреждения, не говоря уже о благоустройстве, которое нередко запаздывает на несколько месяцев или даже лет.

— Да, комплексной застройкой сегодня не может похвастаться ни один красноярский район, — признает глава города Красноярска Эдхам Акбулатов. — Но есть площадки, где эти принципы уже внедряются, и я надеюсь, через несколько лет такие строящиеся районы, как «Преображенский», «Покровский», «Солонцы-2», жилой массив на месте «Сибстали», покажут, что комплексная застройка — это посильная задача.

Уникальным примером в Красноярске является микрорайон «Преображенский», где возведение детского сада было завершено прежде, чем состоялся ввод в эксплуатацию первых жилых домов. Как будут застраиваться будущие социальные кварталы, покажет время. Если верить проектам, их жителей обеспечат всеми необходимыми объектами инфраструктуры. Так, в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» на 14 многоэтажных домов (более 12 тыс. человек) придутся два детских сада, школа, досуговый центр для детей и физкультурно-оздоровительный комплекс. Также предусмотрено обустройство трех подземных парковок, двух подземных гаражей и семиэтажного паркинга. Таким образом, общая вместимость парковочных мест с учетом дворовых составит 6047. В «Солонцах-2» возведут 13 девятиэтажных домов, что позволит решить жилищную проблему около 10 тыс. жителей Красноярска. Для их удобства запланировано строительство школы на 1 тыс. учащихся и двух детских садов на 280 мест каждый, а также обустройство открытых автопарковок на 3126 мест.

— Социальные вопросы стоят в городе достаточно остро. Нехватка мест в детских садах в том числе связана с тем, что новые микрорайоны застраивались без комплексной проработки, включающей расположение тех или иных социальных объектов. Сегодня мы пожинаем плоды такого подхода, — отмечает главный архитектор Красноярска Андрей Макаров. — Зачастую существующая жилая застройка позволяет проектировать и строить детские сады в неудобных для детей и родителей местах: рядом с производственными объектами, в отдалении от доступной транспортной инфраструктуры и дорожной сети. Понятно, что люди воспринимают это не лучшим образом. Другой вопрос, что зачастую это единственная возможность вообще построить в данном микрорайоне детское учреждение. И, естественно, мы заинтересованы в том, чтобы закрыть всю территорию города как можно быстрее, исключив таким образом возможность хаотической застройки. Ведь, кроме строительства детских садов и школ, надо предусмотреть и соответствующую транспортную инфраструктуру, и зоны рекреации, и общественные пространства. Иначе заложенная в генплан идея улучшения качества жизни так и останется только идеей.