Мечта о своем доме

По статистике, две трети россиян живут в многоквартирных домах, но больше половины из них, как свидетельствуют опросы ВЦИОМ, мечтают о собственном доме на земле.

МАЛОЭТАЖКА В ПРИОРИТЕТЕ

Мощный импульс к росту рынок частного домостроения получил в 2020 году, когда случилась пандемия и связанная с ней самоизоляция. Спрос на дома тогда просто взлетел, и этот тренд продолжается до сих пор. Из более чем 100 млн квадратных метров введенного в стране в прошлом году жилья 55 процентов составляет индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В девятнадцати регионах России эта доля достигает 70 процентов.

Лидерами по ИЖС стали регионы с высоким уровнем доходов населения: Москва и область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Татарстан, Тюменская область. Кроме того, в первые строчки рейтинга вошли популярные туристические направления: Краснодарский край, Иркутская область, где дома строят для сдачи в аренду туристам, а также регионы, на которые распространяется программа «Дальневосточная ипотека», — Республика Саха (Якутия), Приморский и Забайкальский края.

В Сибирском федеральном округе из общего количества введенного жилья (8,3 млн кв. м) на ИЖС пришлось 52 процента. Наибольшая доля зафиксирована в Республике Алтай (93 процента), Республике Тыва (78 процентов) и Томской области (70 процентов). По сообщению министерства строительства Красноярского края, за два месяца текущего года в регионе введено в эксплуатацию 290 тысяч квадратных метров жилья, из них 124 тысячи квадратных метров — частные домостроения, то есть доля ИЖС составила чуть более 40 процентов.

Ипотека поддержала

По словам Елены Николаевой, президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, первого заместителя председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, подход государства к малоэтажному строительству заметно изменился. Еще не так давно категорически запрещалось направлять государственные средства в малоэтажное строительство, например, на покупку жилья для детей-сирот или военных. Но с тех пор меняются и запросы россиян. Растет число соотечественников, мечтающих о своем доме, причем не в чистом поле, а в поселке с единым архитектурным стилем, локациями для спорта и отдыха, со всей необходимой коммунальной и социальной инфраструктурой в шаговой доступности.

По данным портала ДОМ.РФ, потенциал частного домостроения втрое выше, чем его текущая реализация, и задача участников рынка не пропустить этот тренд.

— Впервые за последние 20 лет доля инвестиций в жилую недвижимость составила рекордные 45 процентов от всех инвестиционных сделок в недвижимость. Но если многоэтажные новостройки продаются с трудом, потому что цены выросли, а доходы у людей упали, то в ИЖС такой проблемы нет, потому что дом строится под покупателя, — говорит Валерий Казейкин, вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству.

Большую роль в материализации потенциального спроса сыграли привлекательные ставки по субсидированной ипотеке. Средняя ставка составила 6,3 процента и, несмотря на общее замедление ипотечного рынка, одобренная банками ипотека на ИЖС в прошлом году выросла втрое по сравнению с 2021 годом.

Типизация для банков

Развитие сферы индивидуального жилищного строительства нашло отражение в национальном проекте «Жилье и городская среда». Как один из механизмов достижения национальной цели развития страны — улучшение жилищных условий не менее пяти миллионов семей ежегодно. Для этого предусмотрены мероприятия по разработке и применению типовых проектов индивидуального жилищного строительства, что должно способствовать снижению их себестоимости и повышению ликвидности для граждан.

— Типизация проектов важна, потому что банкам удобнее и проще финансировать такие проекты. Нужна библиотека типовых проектов, — считает Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент».

Мера позволит сформировать залоговое обеспечение по программам ипотечного кредитования для кредитных организаций. Эксперты Сбербанка, который выдает больше всех ипотечных кредитов на ИЖС, предполагают, что сегмент ИЖС укрепился благодаря, в том числе, упрощению оформления жилья и проектных деклараций. Включение ИЖС в национальный проект «Жилье и городская среда» позволяет выделять под строительство новые земельные участки. Красноярский край является участником нацпроекта «Жилье и городская среда» с 2019 года.

Не только за деньги

В Красноярском крае участок под строительство дома можно получить и бесплатно, правда, распространяется это правило только на многодетные семьи, имеющие трех и более детей и стоящие в очереди на улучшение жилищных условий. Принятый в 2009 году порядок буксовал из-за дефицита свободных земельных участков, поэтому массово землю стали предоставлять только десять лет назад, после того как договоренность на предоставление участков была достигнута с главами муниципалитетов близлежащих районов.

Осенью прошлого года краевой парламент принял закон о денежной компенсации на приобретение земельного участка и улучшение жилищных условий многодетным семьям. Номинал сертификата составляет 185 тысяч рублей с дальнейшей индексацией.

— В нашем регионе сложилась непростая ситуация с обеспечением многодетных семей земельными участками. В настоящее время в очереди на их получение около 17 тысяч семей, из которых 14 тысяч желают получить землю под индивидуальное жилищное строительство. Губернатором Александром Уссом было принято решение предусмотреть на территории края в качестве альтернативной меры новую форму государственной поддержки — земельный сертификат, — рассказала Ирина Пастухова, министр социальной политики Красноярского края.

Из кирпича или…

По словам Валерия Лукинова, Россия полностью обеспечивает себя кирпичом, строительными блоками, включая клееный брус, доской и прочими строительными материалами для ИЖС. Цены на них в прошлом году снижались на 15-20 процентов. Стоимость работ движется вслед за материалами и тоже снижается. Исключение составляют инженерные работы. Хорошим спросом на рынке пользуются каркасные дома. Причина — приемлемая стоимость, особенно на сложных грунтах, высокая скорость строительства, отсутствие усадки и хорошая теплоизоляция.

— Для россиян ментально ближе керамика, поэтому ликвидность домов из кирпича выше. А вот в Финляндии преобладает каркас, потому что у таких домов толстые стены, а в этой стране высокие требования к энергоэффективности. Дом не позволят ввести в эксплуатацию, если он не соответствует условиям по классу энергоэффективности, — говорит Валерий Лукинов.

Государство решило стимулировать деревянное домостроение. В 2022 году Минпромторг России разработал новую программу поддержки производителей деревянных домокомплектов. По этой программе граждане при покупке домокомплекта стоимостью до 3,5 млн рублей смогут получить скидку 10 процентов, которую производителю субсидирует государство. По словам Алексея Панова, министра лесного хозяйства Красноярского края, министерство рассматривает вопрос предоставления субсидий работникам бюджетных предприятий лесной отрасли на строительство или покупку домов на селе из деревянных домокомплектов, изготовленных на территории Красноярского края.

Что тормозит отрасль

На прошедшей в феврале 2023 года первой всероссийской конференции, посвященной проблемам загородной недвижимости, ее участники проанализировали рынок и барьеры на пути его развития. Среди них, прежде всего, — отсутствие единых региональных центров для координации всех вопросов по малоэтажному строительству. Во-вторых, слабое развитие коммуникаций на некоторых участках: дорог, коммунальных сетей и пр. В-третьих, если строительство социальной инфраструктуры будет лежать на застройщике, это увеличит стоимость квадратного метра, поэтому в этом сегменте должно развиваться государственно-частное партнерство. И еще: отрасль должна работать над повышением доверия покупателей, для чего ей требуется институт, аналогичный госприемке в МКД.

По словам Сергея Козупицы, заместителя председателя правительства Красноярского края, в соответствии с концепцией долгосрочного развития страны к 2030 году на одного жителя края должно приходиться 28 квадратных метров жилья. Пока в регионе этот показатель не превышает 24 квадратных метров. Для достижения целевых показателей необходимо использовать технологии комплексного развития территории, то есть синхронизировать действия бизнеса и власти, когда строительство жилья и создание инфраструктуры идет параллельно. Это наиболее цивилизованный вариант развития жилищного строительства, и в Красноярском крае будет рассматриваться как основной. Три проекта комплексного развития уже реализуются в Красноярске, Ачинске и Норильске.