Квартиры – народу, деньги – строителям!

Вот на красноярских сопках доживают свой век, так и не дождавшись хозяев, пафосные коттеджи. Их братья-близнецы ютятся среди деревянных развалюх, напоминая о лихом времени первичного накопления капитала и смены общественной формации. Из районов новостроек утром вывозят ребятишек в детские сады и школы, потому что ничего, кроме разноцветных коробок для жилья, строители там не предусмотрели. Нет в новых районах парков и скверов, детских площадок и автостоянок. Застраивается каждый метр земли. И вместо музыки в архитектуре рождается хаос. Как будто не было последних тысячелетий, которые рождали теорию и практику градостроения.

Еще за пять веков до нашей эры строителя, нарушившего красную линию, сажали на кол на крыше его же дома. Наши новые микрорайоны по древним законам были бы сплошь и рядом украшены жертвами таких экзекуций. Только вернешь ли такими мерами гармонию в музыку архитектуры?

Сегодня наш собеседник главный архитектор края, руководитель службы по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края Константин Шумов.

– Константин Юрьевич, вы хоть и архитектор, но в кабинете у вас не кульман с ватманом, а как у настоящего бюрократа – стол, заваленный бумагами и справочниками. Похоже, сейчас для строительства документы важнее творческого самовыражения?

– Несомненно. С января 2005 года в силу вступил новый градостроительный кодекс РФ, который может застопорить всякое строительство на территории края. Некоторые предрекают даже строительный коллапс. С октября прошлого года, если вы захотите построить дом, то не можете просто прийти в орган архитектуры и получить землю. Муниципалитет обязан провести конкурс на заявленный вами участок, и еще не факт, что вы его выиграете. Победит в конкурсе тот, кто предложит большую сумму.

– Если участок интересный, то выиграют, конечно же, крупные компании. А как же честная конкуренция?

– Безусловно, есть опасность, что средний, а особенно мелкий уровень застройщиков вообще исчезнет с рынка. К тем же конкурсам доступ получит только тот, кто будет иметь достаточный финансовый ресурс. Но и это еще полбеды. Проблема в том, что земельный участок муниципалитет может отводить только в том случае, если он надлежащим образом сформирован. Это значит, что у муниципалитета, во-первых, должен быть генеральный план, на основании которого осуществляется застройка. Во-вторых, на основании этого генплана муниципалитет за собственные деньги должен разработать проект планировки на период до 20 лет, показать на нем, где пройдут дороги и коммунальные инфраструктуры, где будут построены детские садики и школы. И если проекта планировки нет, то земельный участок нельзя предоставлять для застройки.

Все начинается с генерального плана

– Сегодня генерального плана нет ни у России, ни у края. Так что же мы строим?

– Это очень серьезная проблема. Кстати, у Красноярска есть генеральный план, он утвержден в 2001 году. Нет полного набора градостроительных планировок, детализирующих застройку.

Накануне вступления в силу нового градостроительного кодекса мы проанализировали ситуацию в крае и убедились, что только 30% муниципальных образований имеют генеральный план и документы территориального планирования.

С 1 января 2008 года вступает в силу норма градостроительного кодекса, по которой без генерального плана нельзя изымать земельные участки для муниципальных и государственных нужд (то есть для нужд обороны, атомной промышленности, строительства газопроводов, автомагистралей и т.д.). Мы уже заказали генеральный план Красноярского края, где на 20-летний срок будут определены перспективные места для освоения. Он будет разрабатываться с учетом экологии, ресурсно-сырьевой базы, оптимальной прокладки железных дорог, автомобильных магистралей, имеющихся или перспективных источников энергоснабжения, а также сложившейся или перспективной схемы расселения.

– А старый земельный комплекс позволял отводить земельные участки без генерального плана?

– Да, была такая порочная практика. Если строитель хотел построить дом, но при этом нарушалась плотность застройки, ему давали «бегунок», чтобы он сходил в одну, другую, третью инстанции, и если получал там согласование, то начинал строить. В результате появилась куча домов, не обеспеченных нормами жилого пространства. Плохо застроенные, неграмотно спроектированные жилые кварталы в конечном итоге формируют агрессивную среду, плохо влияющую на психику и здоровье людей. Новый градостроительный кодекс говорит, что от генерального плана отступать нельзя. Но для того, чтобы у муниципальных образований появились генеральные планы, нужно 500 млн рублей. Это серьезная цифра в рамках даже краевого бюджета, не говоря о том, что 70% муниципальных образований края – дотационные, то есть у них недостаточно собственных оборотных средств.

Решать проблемы по закону

– Что же делать в этой ситуации?

– Нашу группу в составе департамента по строительству и коммунальной политике, которую возглавляет заместитель губернатора Николай Глушков, озадачили подготовить краевую целевую программу «О территориальном планировании Красноярского края на 2006–08 гг.». Мы ее подготовили, и депутаты Законодательного собрания приняли эту программу. Из краевого бюджета выделяется 113 млн рублей на разработку генеральных планов, таким образом, через 2–3 года 31 муниципальное образование получит полный комплект документов. Причем в рамках разработки единого плана делаются так называемые правила землепользования и застройки.

– Но на этом работа по составлению планов еще не закончится?

– Осталось принять еще три закона, и на сегодня этот вопрос будет закрыт. В крае, благодаря жесткой позиции губернатора и деятельности нашего департамента, правовое поле, в принципе, сформировано. Когда смотришь на всю совокупность документов, которые предстоит сделать, становится просто страшно. У нас мало времени, а возможности территориальных градостроительных институтов, которые могут разрабатывать документацию и грамотно ее подготовить к согласованию, очень ограничены. В советское время в составе института «Красноярск­гражданпроект» в мастерской градостроительного профиля работали 100 человек, сегодня там 8–9 специалистов, остальные ушли в частные структуры.

– В крае вообще есть острая нехватка архитекторов. Как вы выходите из этой ситуации?

– С нехваткой кадров связан третий уровень проблем. После вступления в силу нового кодекса, права осуществлять собственную градостроительную деятельность получил каждый поселок. В крае более 500 поселений, в районах только 20% из всех архитекторов – профессионалы с высшим образованием.

Мы провели несколько серьезных совещаний о том, чтобы поселения, где нет архитекторов, передали свои полномочия на уровень района. Территории с высокой рыночной ликвидностью земельных участков (Солонцы, Элита, Емельяново и др.) не стали этого делать. Они пригласили на работу профессиональных архитекторов.

Где взять доступное жилье?

– Сейчас много говорится о национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Но стоимость квадратного метра с каждым годом дорожает, откуда же возьмется доступное и комфортное жилье?

– Рано перекладывать заботу о строительстве собственного жилья на среднего гражданина. У нас еще не сформировался средний класс, система ипотечного кредитования – в зачатке. Вспоминаются хрущевские времена, когда за довольно короткий промежуток времени огромное количество людей из бараков переселили в благоустроенные квартиры. Тогда была создана масса домостроительных комбинатов, которые выдавали готовые блоки. Монтаж пятиэтажного 90-квартирного дома занимал 6 месяцев. Вот это был государственный подход.

– Будет ли оказываться финансовая поддержка строителям, согласно национальному проекту?

– Не стоит рассчитывать, что федерация даст нам несколько миллиардов рублей и мы на эти деньги построим архитектурный оазис. Национальный проект «Доступное жилье» состоит из четырех подпрограмм, которые могут финансироваться за счет средств федерального бюджета. Муниципалитеты заключают договоры с кредитными учреждениями, получают кредиты, а процентную ставку им могут субсидировать за счет средств федерального бюджета. При этом государство в лице федерального правительства и краевой администрации может дать финансовые гарантии перед кредитным учреждением.

– И все-таки что такое доступное жилье и будет ли оно вообще строиться?

– Скорее всего, это самое дешевое, с минимальным комфортом жилье, находящееся в муниципальной собственности, которое будет предоставляться в виде социального найма бюджетникам. Сегодня существует дефицит недорогих однокомнатных квартир. А почему бы не построить малосемейки, чтобы те, у кого сегодня есть минимальные средства, получили возможность жить в скромном, но своем жилье. Сделать там супердешевую планировку: вместо отдельной кухни – кухню-нишу, вместо ванной – душ. Пора предприятиям начинать строить новые общежития для своих работников, если они заинтересованы в стабильной работе и хорошем персонале. А дальше, если ты нормальный, непьющий человек, то поработал и переехал из этого жилья в лучшее, а потом и в частный дом.

Нужны новые технологии

– Значит, частный дом все-таки лучше, чем даже элитная квартира?

– Везде в мире люди хотят жить на земле. Америка в основном одноэтажная, в Нью-Йорке в небоскребах живут не самые богатые люди. Сегодня президент и правительство провозглашают: в Сибири и на Дальнем Востоке очень много земли, давайте ее заселять и развивать там сельское хозяйство. Но пока сибирская деревня выглядит ужасно, народ оттуда разбегается. Должна быть целая программа развития строительства жилья на селе, отдельные архитекторы уже работают над каталогами образцовых домов для сельской местности.

Надо разработать номенклатуру быстровозводимых домов и разместить на территории края в лесных местах их производство. Наш край, по сути, лесной, а культура деревянного зодчества практически утрачена. У нас в деревнях строят, в лучшем случае, дома из бруса – это не самое хорошее изобретение для домостроения. Во-первых, огромный перерасход материалов, во-вторых, дом должен отстояться хотя бы полгода, прежде чем в него можно будет заехать.

Вот мы недавно в Новоселово возили фирму «Исток», которая делает каркасы и сэндвич-панели для быстровозводимого жилья и эффективный утеплитель, который прошел апробацию для нашего края и сертифицирован. Такой дом можно собрать всего за 2-3 месяца. Но это опять-таки привнесенная технология. Кто сказал, что у нас в крае нет инженеров и теплотехников, которые на собственной сырьевой базе спроектируют новую технологию быстровозводимого жилья? И по новой технологии домостроительные комбинаты начнут производить новые изделия и материалы для быстрого строительства.

Исправлять ошибки и жить дальше

– Конечно, приятно думать, что в будущем у нас все будет хорошо. Но что делать с тем, что уже построено? Вот на Стрелке уже 15 лет стоит недостроенное здание КАТЭКНИИУГЛЯ, ставшее символом нашего города. Почему его не достраивают?

– Проблема в том, что муниципалитет пока недостаточно управляет этим процессом. Для долгостроев должна существовать прогрессивная ставка земельной аренды. На майском инвестиционном форуме в «Сибири» был представлен хороший проект реконструкции здания КАТЭКа под офисные функции.

– Удручающе выглядят наши дачные поселки. Построены они, естественно, без генплана, из подручных материалов, проехать к ним трудно. Будет ли что-то меняться в дачных поселках?

– Нельзя продолжать дачное строительство, не обеспечив участки всей коммунальной инфраструктурой. Должен быть просчитан баланс, сколько на этом количестве соток может быть домов, как их обеспечить электричеством и всем необходимым. Должны проводиться инженерно-геологические изыскания, чтобы сказать, какие фундаменты нужно делать. Например, в Дрокино выделили людям земельные участки, а сейчас они живут там без воды и света. Это же создание очага социальной напряженности! Должны быть строгие правила игры: вы не сможете здесь ничего строить, пока не будет столбов для света, дорог и образцовых проектов для застройки. Вот тогда можно говорить, что мы культурные люди. Но откуда возникнет культура, если в Сибири люди долго жили с ощущением временности? Наша земля была местом ссылки, потом люди приезжали на великие стройки коммунизма, чтобы накопить денег и вернуться обратно. От ощущения временности жизни на этой территории была в значительной степени утеряна строительная культура. За редким исключением мы имеем то, что имеем. Мы привыкли по инерции думать, что у нас вон какая огромная территория. Но есть просто обширные пространства, а есть пространства обжитые, которые продолжают обживаться и дальше. Сейчас земельный ресурс Красноярска на строительство жилья практически уже исчерпан. У нас есть утвержденная черта города. Но процесс урбанизации все равно продолжается, жителей в Красноярске становится все больше, значит, будем искать выход.

Комплексность – это основа комфорта. А сейчас что происходит? Кто-то продает свой земельный участок, например, в Николаевке. Новый собственник строит на нем коттедж. Среди ветхих деревянных домов появляется дворец, где люди, вложив в строительство деньги по цене недвижимости в Испании, живут, простите, на помойке. От ветхих домов в центре города надо избавляться. Но земельные участки находятся в частной собственности, их можно забирать только под муниципальные нужды. Более того, в генеральном плане должно быть показано, что вот эти участки – для муниципальных нужд. Иначе мы получим такой же скандал с участками, как в Бутово.

Сегодня город заказал проект детальной планировки микрорайонов «Слобода Весны» и Покровка, где частично будет малоэтажная, частично высотная застройка. Прежде чем отдавать под застройку, все это будет обустраиваться инженерными структурами.

– Вы верите, что скоро в архитектурном облике края произойдут значительные изменения?

– Говорить, что сразу после вступления в силу этих норм возникнет комфортная среда обитания, наверное, не приходится. В лучшем случае, мы приостановим те негативные процессы, которые сегодня еще происходят. Но я всегда смотрю в будущее с оптимизмом. Иначе нет смысла жить.