Комплексному развитию необходим здравый смысл

Речь об участке городской территории между улицами Шахтеров и Абытаевской в Красноярске. Здесь в рамках плана комплексного развития территории (КРТ) собираются построить жилой микрорайон. Но дело в том, что участок этот вовсе не является пустырем или скопищем аварийных развалюх. Здесь много лет работают разноплановые предприятия производственного, торгового и офисного назначения.

Хроника событий

30 ноября 2022 года в газете «Городские новости» N 138 были опубликованы результаты публичных слушаний по проекту комплексного развития территории нежилой застройки Красноярска площадью 18 га. Предполагается, что в течение 15 лет на этом месте появится жилой комплекс с домами до 25 этажей, школой на 1100 мест, детским садиком на 240 мест, а также дорогами, автостоянками, социальной, коммерческой и инженерной инфраструктурой. Почему-то местом для проведения публичных слушаний был выбран поселок Песчанка, что в 15 километрах от обсуждаемого участка. Собственники малых предприятий, расположенных на Абытаевской и Шахтеров, о проведении слушаний узнали постфактум. В конце февраля мэрия выставила проект на торги.

Большую часть из 18 гектаров занимают два рынка: «Южный» и «Луч». Первый относится к Советскому району, второй — к Центральному. Кроме рынков на участке расположены еще пять частных предприятий. Почти все предприниматели, за исключением рынка «Южный», являются владельцами или земли, или зданий, или того и другого вместе. В случае реализации плана КРТ всем им грозит принудительное выселение. При этом новенькие капитальные здания, построенные предпринимателями с разрешения администрации, то есть на совершенно законных основаниях, попадут под снос, а работники — под сокращение.

Узнав о решении властей, предприниматели обратились в УФАС, а также администрацию Красноярска — закон дает собственникам первоочередное право на участие в комплексном развитии территории.

Как быть с людьми?

Среди кандидатов на выселение — ООО «СК-Полимеры», которое более 20 лет производит напольные грязезащитные и антискользящие покрытия, резиновые проступи, тактильную плитку для слабовидящих и прочую продукцию для улучшения городской инфраструктуры. В 2014 году, после ввода санкций, предприятие освоило импортозамещение приборов для горнорудной промышленности. Сегодня плотно сотрудничает с ВПК.

На Абытаевской, 7 находится административно-бытовой корпус и склады ООО «СК-Полимеры», само производство базируется в Березовке. По словам Романа Еремеева, генерального директора компании, разрешение на ввод в эксплуатацию зданий он получил в 2016 году. Поначалу территория имела статус промзоны, но в связи с активной жилой застройкой генплан поменяли. Первые высотки, построенные в промзоне, узаконили постфактум, а далее жилые кварталы стали расти как на дрожжах.

Между тем в штате «СК-Полимеры» около 80 человек. Коллектив разно-возрастный, есть молодежь, есть опытные кадры — пенсионеры и предпенсионеры. Уже сейчас люди волнуются, можно ли строить планы на ближайшее будущее, ведь если территорию отберут, есть реальный риск остаться без работы и без зарплаты.

Все козыри у региона

Во времена СССР города застраивались по принципу зонирования: жилые кварталы отдельно, промзона отдельно, посредине — центральная часть с театрами, ресторанами и прочей инфраструктурой. Современные тренды градостроения базируются на комплексности. Принятый в 2020 году 494-й ФЗ внес изменения в Градостроительный Кодекс РФ и установил единый механизм комплексного развития территорий. Механизм КРТ применяется как юридический инструмент для поддержки строительной отрасли. Он позволяет сократить инвестиционно-строительный цикл и применить все инструменты финансовой поддержки строительства объектов.

По словам Александра Ломакина, первого заместителя министра строительства РФ, все полномочия по определению аспектов КРТ, включая гарантии прав собственников, закон делегирует региональным органам власти.

— В 2021 году мы подготовили на федеральном уровне все нормативные документы, касающиеся КРТ, а затем в штабном режиме с регионами дожали выпуск аналогичной «нормативки» уже на уровне субъектов Федерации. В рамках КРТ не предусмотрено принятие каких-либо «произвольных» действий, ущемляющих право собственности. Механизм сбалансированный, предусматривающий в случае необходимости компенсацию по рыночной стоимости объектов недвижимости и максимально учитывающий интересы собственников, — пояснил чиновник.

Федеральный закон носит рамочный характер, поэтому корректность его применения целиком и полностью лежит на местной власти, а местные законы только обкатываются. «Нормативка» на уровне субъекта может как превратить «шанхай» в благоустроенный микрорайон, так и узаконить снос исторического центра. Эксперты отмечают, что закон сырой и пока никак не защищает права владельцев жилой и нежилой недвижимости, которая сложилась на территории. В случае отчуждения участков вместе с постройками закон предусматривает денежную компенсацию за собственность, но на практике эта компенсация в разы меньше реальной стоимости недвижимости.

Об эффективности

В качестве глобальной цели КРТ заявлено переселение россиян из аварийного и ветхого жилья в комфортное и современное, а также вовлечение в оборот неэффективно используемых территорий. Если отталкиваться от этого постулата — повышения эффективности использования территорий, развития инфраструктуры, расселения аварийного жилья, — возникает еще больше вопросов по КРТ для участка на Шахтеров.

Во-первых, территория не пустует. Здесь работают предприятия, ведется экономическая деятельность, созданы рабочие места, пополняются бюджеты всех уровней. Во-вторых, ветхого и аварийного жилья в обозримом периметре не наблюдается, сносить нечего, а возможные новые 25-этажки только пополнят ряды пустующих новостроек краевого центра. По данным аналитического центра портала ДОМ.РФ, на конец прошлого года в Красноярске не распродана половина новостроек. Это самый большой показатель за последние два года. Что же касается развития инфраструктуры — и это в-третьих — тепло, вода, электроэнергия проведены на территорию каждого предприятия их владельцами самостоятельно. В административном здании, принадлежащем ООО «СК-Полимеры», наряду с офисом компании расположилась лицензированная неврологическая клиника, и у ее руководства есть планы по развитию медучреждения. Здесь же расположен хорошо оборудованный спортзал для секции бокса и единоборств, который посещают около 30 детей. Многоэтажки поглотят не только рынки, где горожане и оптовики привыкли покупать продукты, но и мебельный магазин с рестораном. Иными словами, всю заботливо созданную частным бизнесом и доказавшую востребованность у жителей Красноярска социальную инфраструктуру.

Борьба за рынок

Предприниматели уверены — не повышение эффективности территории является двигателем плана КРТ. Цель — оба рынка, в которых кто-то, видимо, усмотрел конкурентов. Особенно после того, как владельцы «Южного» построили, опять же с разрешения властей, современный трехэтажный торговый павильон с инфраструктурной логистикой, организованной по последнему слову торгового дела, и проявили желание на освободившейся от открытых торговых рядов территории создать ухоженный городской сквер с прогулочными дорожками, скамейками для отдыха, детскими, спортивными и фотолокациями. Кстати, инициатива предпринимателей уже нашла одобрение у местных жителей — район явно испытывает дефицит в парковых территориях для активного отдыха и зеленых насаждениях. Как, кстати, и в школах, дошкольных учреждениях и других заведениях социальной инфраструктуры, о которых девелоперу, начиная или продолжая строительство городских микрорайонов, необходимо думать в первую очередь.

— Лишь три месяца назад администрация города подготовила проект КРТ по Шахтеров. Он включал в себя приложение № 4 с перечнем объектов, планируемых к размещению на этой территории. В этот перечень входила школа на 1100 мест и детсад на 240 мест. Ведь именно в районе Взлетки и Покровки катастрофически не хватает мест в образовательных учреждениях. Существующие переполнены на 60–80 процентов. Но в предложенном на аукцион договоре приложение исчезло, как и обязательное условие о размещении школы на 1100 мест. Недаром в среде строителей говорят прямо: будь в договоре прописана школа, заявилось бы 1–2 участника, сейчас же их 11, — акцентировал в личном паблике внимание на проблемном проекте депутат горсовета, член комиссии по градостроительству и дорожно-транспортной инфраструктуре Вячеслав Дюков.

Что дальше?

После жалобы семи собственников в УФАС на некорректное проведение торгов администрация торги отменила, но уже 7 апреля объявила новые, со сроком окончания 4 мая. По мнению предпринимателей, ставших заложниками КРТ, события могут развиваться по двум сценариям. Если целью плана действительно является комплексное развитие этого участка города, ничто не мешает администрации Красноярска передать его для застройки и дальнейшего благоустройства собственникам земли и недвижимости. Если же цель — имеющимся инструментом КРТ передать территорию в собственность девелопера, действующие собственники и арендаторы могут получить отказ. В законе нет четкого списка причин для отказа, так что основания могут быть произвольными. Как следствие — борьба людей за беспрепятственное пользование своей частной собственностью продолжится.

Конечно, предприниматели надеются на победу здравого смысла, иначе и быть не может. Ведь кроме закона о КРТ есть и другие, не менее значимые, направленные на развитие и поддержку предпринимательских инициатив, о которых так много говорится с властных трибун различного уровня. Так, участниками и гостями мартовского съезда РСПП было отмечено, что несмотря на жесточайшие санкции, экономика России выстояла в немалой степени благодаря инициативе и ответственности отечественного бизнеса.

— Те, кто готов бороться и за свое дело, и за благополучие своих коллективов, людей, которые у вас работают, за благополучие всех граждан России... вот эти компании, безусловно, должны будут поддерживаться, — сделал акцент на важности сотрудничества власти и бизнеса президент России Владимир Путин.

Не менее свежим примером является КЭФ–2023 «Время Сибири», практически все дискуссионные площадки которого были посвящены развитию предпринимательской инициативности. Опять же промышленный Красноярск имеет значительное наследие в виде неосвоенных и даже заброшенных промзон, находящихся в городской и частной собственности. Этим территориям не только полезно, но и крайне необходимо внимание городских властей и девелоперов, выраженное в эффективном комплексном развитии. Может быть, полезнее сделать акцент на них, ведь успех любого проекта — это прежде всего здравый смысл!