Земельный вопрос в теории и на практике

Впрочем, как отмечают сами специалисты в области землеустройства и земельного кадастра, нередко причиной длительной волокиты и дополнительных расходов становится небрежное отношение самих граждан и организаций к документам на свое имущество. Независимо от того, закреплен за вами земельный участок в период приватизации 1900-х годов, выделен по договору застройки в постоянное пользование в 50-х или даже в 20-х годах, любой из этих документов имеет юридическую силу. Вопрос лишь в том, что он должен быть приведен в соответствии с действующим законодательством. Поэтому после любой земельной реформы необходимо уточнить, есть ли необходимость в переоформлении имеющихся документов. Большинство людей вспоминает об этом, только когда возникает надобность в передаче права собственности на землю — при продаже, сдаче в аренду и т. д. В результате выясняется, что право на земельный участок, которым они пользовались в течение многих лет и даже десятилетий, необходимо вновь узаконивать.

В первую очередь каждый земельный участок должен быть внесен в государственный кадастр недвижимости, а его границы необходимо привести в соответствие с материалами межевания. В связи с этим специалисты рекомендуют первым делом провести процедуру уточнения границ и площади участка — как правило, это избавляет от многих проблем в будущем. Тогда в момент продажи не выяснится неожиданно, что ваш забор заходит на территорию соседа. Ведь в подобном случае может возникнуть необходимость зафиксировать эти изменения, внеся их в существующие документы, а то и вовсе стать участником судебного разбирательства с соседом. Аналогичная ситуация возможна с объектами капитального строительства. Покупая дом или получая его в наследство, очень немногие интересуются тем, зарегистрирован ли он в БТИ и регпалате, хотя это крайне важно: в противном случае по закону дом является самовольной постройкой, и с ним нельзя проводить какие-либо операции.

— С 1 января 2018 года прекращается возможность регистрации, перехода прав и осуществления сделок с земельными участками для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ (то есть их границы не установлены), — подчеркивает Наталья Стальмакова, руководитель группы землеустройства отдела геодезии и землеустройства АО «КрасноярскТИСИЗ». — Также стоит отметить, что «дачная амнистия», которая значительно упрощает порядок регистрации объекта индивидуального жилищного строительства на предназначенном для этого земельном участке, поскольку не требует предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию, действует до 1 марта 2018 года. Владельцам таких объектов не стоит откладывать процедуру государственной регистрации прав, иначе потом это может занять гораздо больше времени и сил.

Безусловно, с подобными проблемами чаще сталкиваются физические лица, но и у юридических сложностей с оформлением земли и недвижимости не меньше. В частности, наиболее актуальная для них проблема — высокая кадастровая стоимость земельных участков. По действующему законодательству, юрлицо имеет исключительное право приобретения в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Стоимость выкупа рассчитывается от кадастровой стоимости земли, а она в отдельных случаях в несколько раз превышает рыночную.

Изменения в Земельном кодексе РФ напрямую коснулись владельцев долгостроев, расположенных на выделенной в аренду земле, которых в Красноярске насчитывается не один десяток. Раньше у муниципалитета не было механизма для стимулирования землепользователей к завершению строительства недостроенных объектов, а потому они могли продлевать аренду неограниченное количество раз и оттягивать сроки достройки. Теперь такой механизм есть.

— Ранее эта проблема законодательно не была до конца урегулирована. В том случае, если право собственности на недостроенный объект зарегистрировано, лишить владельца этого права по факту было невозможно, — комментирует начальник юридического отдела департамента муниципального имущества и земельных отношений Татьяна Даль. — В новом федеральном законе таким владельцам дается право однократного заключения договора аренды на трехлетний срок для достройки этого здания. В случае если объект за три года достроен не будет, муниципалитет вправе обратиться в суд с иском к собственникам, после чего объект изымается у собственника по решению суда и выставляется на продажу.

Начальная цена недостроя будет определяться на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта не состоятся, имущество может быть приобретено в государственную или муниципальную собственность. В этом случае его стоимость будет равна начальной цене, предложенной на аукцион. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо от приобретения его в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Ряд сложностей возникает и в связи с новыми правилами землепользования и застройки, вступившими в силу с 15 июля 2015 года. Они предусматривают зонирование территории Красноярска по назначению: жилые зоны, многофункциональные, общественно-деловые, зоны размещения производственно-коммунальных объектов, зоны рекреации и другие.

— Земельный кодекс сегодня позволяет присоединить к своему земельному участку дополнительную площадь из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и приобрести ее без торгов за сумму, не превышающую кадастровую стоимость. Но при таком перераспределении должны соблюдаться требования по образованию земельных участков. И если участок, который хотят увеличить, и территория, за счет которой предполагается увеличение площади, находятся в разных территориальных зонах, их перераспределение не представляется возможным, — рассказывает Наталья Стальмакова. — Помимо этого, есть сложности с формированием земельных участков в зонах застройки многоквартирными жилыми домами. Дело в том, что образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из трех документов: проектом межевания, проектной документацией лесных участков и утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории. В границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, образование земельных участков проводится исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания. Проблема же заключается в том, что еще не на всей территории Красноярска приняты такие проекты, а многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, и такими зонами заняты достаточно обширные площади. В результате с оформлением прав на земельные участки в этих зонах (чаще всего это участки, занятые гаражными боксами) возникает множество вопросов.

Разбираться в хитросплетениях законов и правил в области земельных отношений — дело хлопотное и затратное по времени, а потому, чтобы избежать ошибок, лучше доверить его специалистам. Не исключено, что оплата их услуг обойдется дешевле, нежели расходы, которые вы понесете, пытаясь решить вопрос самостоятельно. При этом стоит учитывать, что специалисты, которым вы доверите решение своих земельных или имущественных проблем, должны иметь необходимую квалификацию и отвечать ряду требований.

— С 1 июля 2016 года в действие вступят изменения в закон «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с ними кадастровым инженером будет признаваться физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, — отмечает Наталья Стальмакова. — Также этим специалистам предстоит застраховать свою ответственность на сумму не менее 2,5 млн рублей, поскольку убытки, причиненные их действиями или бездействием заказчику кадастровых работ либо третьим лицам, подлежат возмещению по договору обязательного страхования гражданской ответственности. Кроме того, у кадастрового инженера появляется обязанность хранить акты согласования местоположения границ земельных участков, подготовленные в ходе выполнения кадастровых работ, и передавать их в орган кадастрового учета в установленные сроки, чего ранее не требовалось. Это обусловлено многочисленными спорами по определению границ земельных участков, которые сегодня ведутся их собственниками.

Авторы нововведений ожидают, что установление стандартов осуществления кадастровой деятельности скажется на качестве работы специалистов в этой сфере. Так ли это, покажет время.