Управлять, оправдывая доверие

— Ирина Ивановна, что, на ваш взгляд, является принципиальным условием эффективной работы в сфере ЖКХ?

— Условие одно: если управляющая компания пришла на рынок, взяла в управление многоквартирные дома, получила от собственников кредит доверия, то надо добросовестно делать свое дело. А это значит: следить за фондом, регулярно проводить тщательные осмотры, выявлять даже незначительные дефекты и своевременно их устранять. Ведь процесс обветшания жилого дома можно сравнить с болезнью: если вовремя не провести профилактику, потребуется дорогостоящее лечение. Поэтому, когда я вижу плакат «Наведем порядок в ЖКХ!», у меня возникает закономерный вопрос: а что мешало делать это раньше? Почему мы об этом столько говорим, а ситуация в отрасли не меняется к лучшему? В этом отношении весьма показательна статистика, на которой основана программа капитальных ремонтов многоквартирных домов. По официальным данным, не более четверти жилого фонда в России содержится качественно, а остальные 75% быстро приходят в упадок. Если сейчас мы не добьемся качественного управления каждым домом, каждой дворовой территорией, то процесс будет нарастать по принципу снежного кома.

— И каким образом мотивировать УК, что может стать движущей силой этого процесса в отрасли?

— Как и в любой другой сфере, здесь нужна естественная конкуренция. Руководителям и сотрудникам любой управляющей компании следует понимать: если они не будут содержать дома как должно, то собственники вправе передать их в управление конкурентам — организации, которая сумеет работать эффективнее. Причем на деле, а не только в отчетах: их писать практически все научились на высоком уровне. Кроме того, ко всем организациям ЖКХ следует подходить с одинаковыми требованиями, рамками и критериями. На данный момент, к сожалению, де-юре это должно быть так, но де-факто — далеко не всегда. В итоге некоторые управляющие компании практически не выполняют принятые на себя обязательства по обслуживанию жилого фонда. Кстати, первые шаги по реализации программы капитальных ремонтов в регионе высветили эту проблему со всей резкостью. По информации департамента городского хозяйства, сегодня в Красноярске первоочередного ремонта требуют около 1,5 тыс. домов. Согласно краткосрочному плану в 2015 году в краевом центре будет проведен капитальный ремонт на сумму свыше 77 млн рублей: в 24 домах пройдут кровельные работы, в 19 приведут в порядок систему отопления, в 9 — систему электроснабжения. А в 2016 году сумма сборов, по предварительным расчетам, уже превысит 1 млрд рублей, работы предстоит выполнить в более чем 550 домах. И дальше динамика будет нарастающей. Много лет проработав в отрасли, я с уверенностью могу сказать: если каждая УК начнет обслуживать принятый в управление фонд достойно, то через 10 лет ситуация не будет такой катастрофической, как сейчас.

— Как собственники жилья оценивают старт программы капремонтов, появились ли неплательщики?

— Стоит отметить, что у красноярцев отношение к условиям программы сложилось неоднозначное. Жители старых домов, построенных в 80-х годах, в основном осознают необходимость таких затрат. В нашем управлении находятся дома, которые сдавались не более 10–15 лет назад, при этом они хорошо содержатся, и многие работы, которые входят в объемы капитального ремонта, выполнялись в рамках текущего. И в перспективе капремонт потребуется не скоро. В УК «Холмсервис» уже обращаются собственники жилья, считающие размеры платежей по капитальным ремонтам необоснованно завышенными. Они приводят убедительные доводы. Большинство жителей наших домов обдуманно выбирали и приобретали статусную недвижимость, заплатив за нее в 2–3 раза больше стоимости квартир в старых пятиэтажках. Принимая такое решение, они рассчитывали, что расходы на содержание в этом случае будут ниже. Многие приобрели жилье в ипотеку и вносят ежемесячные платежи, что сегодня с изменением экономических условий достаточно тяжело для семейного бюджета. Как убедить таких собственников, что они должны нести еще один дополнительный расход, обеспечивая капитальный ремонт старого жилого фонда в Красноярске? В этой среде собственников уже стали появляться принципиальные неплательщики, которые спрашивают: «А почему старый жилой фонд должен ремонтироваться за наш счет, у него же есть свои собственники?» Четко поставленный вопрос подразумевает внятный ответ, а существующая схема финансирования капитальных ремонтов его не дает.

— У вас есть предложения, как оптимизировать систему расчета, оплаты и проведения капремонтов?

— Суть в том, что надо отремонтировать очень разный по своему состоянию фонд, в который входят и хрущевки, и дома, построенные не так давно с использованием современных технологий. Расходы на реконструкцию кровель, систем инженерного обеспечения, подвалов и другие затраты на проведение капремонтов по всем домам суммировали и разделили на общую площадь жилья, получив в итоге некую среднюю обязательную для всех сумму. Сбор на капитальный ремонт в 2015 году определен в размере 6 руб. 60 коп. за квадратный метр. Я не могу согласиться с тем, что подобный подход объективен. На мой взгляд, должна быть определенная градация, то есть дома необходимо разделить на категории в зависимости не только от времени сдачи в эксплуатацию, но и от текущего состояния. А перечень работ, обязательных для выполнения в объемах капремонта, и сроки их проведения должны определяться с учетом дополнительных факторов: из каких материалов сделана кровля, инженерные системы, как они содержатся и т. д.

Простой пример: срок эксплуатации труб из стали, используемых при монтаже систем водоснабжения, составляет около 25 лет. Полипропиленовые трубы прослужат дольше. Логично, что при подсчете затрат и сроков замены таких систем требуется ввести поправочные коэффициенты. То же самое с кровлями и другими статьями расходов. Наконец, сам платеж для собственников должен быть дифференцирован в зависимости от того, какое жилье они приобрели: новое или старое. Перечисленные факторы важно учесть и состыковать. А та схема, которую мы имеем сейчас, неэффективна, непонятна и непрозрачна. Ее надо обязательно дорабатывать. Бесспорно, капитальный ремонт нужен, но есть сомнения в том, во сколько это должно обойтись собственникам жилья.

— На ваш взгляд, есть другие способы сократить затраты и при этом сделать систему капремонтов прозрачной?

— Согласитесь, сложно убедить людей придерживаться схемы проведения капитальных ремонтов, которая не привязана к конкретным домам. В нашем случае оптимальной была бы кредитная система, гибко учитывающая реальные потребности. Предположим, в доме надо заменить лифт и кровлю. Проводится собрание собственников жилья, определяются и утверждаются сроки выполнения работ и сумма затрат. Управляющая компания, получив от жителей «добро» на проведение ремонтных работ, берет кредит и обеспечивает исполнение. А жители, начиная с первого платежа по кредитным обязательствам, постепенно возмещают эти средства. В этом случае они заплатят не авансом на 20 лет вперед, а по факту. Еще один вариант, который можно обсуждать, — когда на каждый дом вводится некая «несгораемая» сумма, которая рассчитывается по итогам тщательного осмотра на основе объективного текущего состояния дома и всех систем жизнеобеспечения. Исходя из этой суммы, определяется платеж, и в течение, допустим, 4–5 лет он аккумулируется на специальном счете. Собрали необходимую сумму — платежи приостанавливаются. Деньги эффективно размещены, накапливаются проценты. Кроме того, по решению собрания собственников мы можем направить дополнительный доход от аренды общедомового имущества на счет для сбора средств на капремонт. И если УК качественно обслуживает дом, все работы проводятся вовремя, в результате сроки капремонта отодвигаются. Когда же возникнет необходимость его проведения и средства будут израсходованы, платежи возобновятся, пока снова не накопится «несгораемый актив». С такими предложениями мы планируем выйти к парламентариям, и возможно, получим поддержку.

— Исходя из практики УК «Холмсервис», владельцы квартир стали внимательнее относиться к вопросам управления?

— Собственники все более осознанно относятся к управлению, вникают во все детали — я бы сказала, процесс пошел. А главное, большинство из них понимают, что средствами надо именно управлять. Для меня управление никогда не исчерпывалось только содержанием жилого фонда. Помыть пол в подъезде, покрасить стены, подмести двор, провести текущий ремонт — не только в этом заключается функция эффективной УК. Если смотреть шире, речь идет о рациональной организации всех экономических процессов и минимизации затрат собственников. Профессиональный управляющий рассказывает владельцам квартир, что необходимо сделать в первую очередь, а что можно отложить; как лучше распорядиться средствами, чтобы содержать дом экономно. Он объясняет, каким образом можно заработать дополнительные средства, предположим, на размещении баннеров и других видов наружной рекламы, на аренде помещений, направив эти доходы в общую копилку. Вот она — услуга управления в действии. Например, специалисты УК рекомендуют собственникам: двор слабо освещен, давайте его подсветим, посадим саженцы деревьев и кустарников, поставим эстетичные скамейки и урны. В итоге дворовые территории не просто становятся уютнее и безопаснее. По сути, происходит капитализация собственности, растет статус недвижимости. В частности, по инициативе УК «Холмсервис» с 2010 года в ремонт подъезда входит укладка кафельной плитки на первом этаже. И мы наблюдаем, как это влияет на собственников: люди не хотят переезжать из таких домов, а если уж продают квартиры, то дороже — с учетом местоположения и уровня содержания.

— Каким образом вам удается обеспечить профессиональный подход при благоустройстве дворовых территорий?

— Дело прежде всего в том, как к этому относиться. Делать город красивым, придавать индивидуальность стандартным дворам — это работа, приносящая множество положительных эмоций. Зеленые насаждения — мое давнее увлечение, которое я совмещаю с профессиональными обязанностями. Дело в том, что большая часть домов, обслуживаемых «Холмсервисом», находится в мкр Взлетка и Северный, для которых проблема озеленения и благоустройства более чем актуальна. В нашем коллективе у меня немало единомышленников. В штате организации работает специалист по ландшафтному дизайну, а в этом году к нам присоединился инженер по организации садовых и парковых территорий. Профессиональный подход дает возможность создавать по-настоящему красивые зеленые зоны, стильно и привлекательно оформлять дворовые пространства. Убеждена, что чувство прекрасного надо формировать через созерцание красоты. Мы создаем ее совместными усилиями. Когда каждый саженец, каждый цветок подбирается не случайно, а в структуре общего профессионального замысла, то и в комплексе все смотрится гармонично. А главное, что-то ломать и портить в таком дворе становится сложнее, чем там, где постоянно царит разруха. Один роскошный цветущий розовый куст порой способен изменить облик всего двора. Чем быстрее дом и дворовая территория станут уникальными, комфортными, узнаваемыми, тем с большей вероятностью жители начнут бережнее к ней относиться. Появится чувство гордости: «Я живу в этом дворе!»

У нас есть несколько альпийских горок, которые вызывают всеобщее восхищение и отмечены наградами на конкурсе садоводов Советского района. Ежегодно от 500 тыс. до 1 млн рублей мы расходовали на приобретение рассады. Но в этом году, рассчитав возможности, нашли более экономное решение: сделали ящики, закупили землю и семена, и сейчас уже подрастает рассада. Таким образом, цветов во дворах станет даже больше, а затраты сократятся.

— Какие еще планы, в том числе связанные с празднованием 70-летия Победы, предстоит реализовать в ближайшее время?

— В перспективе мы собираемся организовать собственный питомник и выращивать саженцы голубой ели, канадских кленов, сортовой сирени и других видов деревьев и кустарников. Есть планы по дальнейшему благоустройству. На территории, которую мы обслуживаем, много подземных парковок. Слой дерна над ними мал, посадить кустарники, а тем более деревья не представляется возможным, поэтому планируем использовать приемы вертикального озеленения: большие фигуры на основе проволочных каркасов, засаженные почвопокровными растениями, а также фито-стены — это сейчас популярное направление. К 70-летию Победы посадим именную аллею победителей, где каждое дерево (скорее всего, это будут дубы или голубые ели) сопроводим табличкой, указав именные данные фронтовиков, звания, награды, сведения об участии в боевых действиях. В Красноярске предпринималось уже немало попыток создавать такие аллеи, но ведь здесь важен уход: подрезка, подкормка — мы это обеспечим силами специалистов УК «Холмсервис». Кроме того, в этом году появилась возможность безвозмездно предоставить помещение для совета ветеранов. УК возьмет на себя обязанность платить собственникам небольшую арендную плату, а у ветеранов Северного появится место, где можно встретиться за чашкой чая, обсудить свои планы, провести мероприятия. Накануне праздника Победы, 8 мая, совместно с администрацией Советского района, министерством спорта, секцией борьбы «Панкратион» предполагаем провести благотворительный турнир — бои в клетке. Это интересное, азартное состязание, а вырученные средства пойдут на подарки ветеранам. Организуем работу полевой кухни, музыкальное сопровождение, трансляцию документальных кадров, рассказывающих о ветеранах. Получится праздник, на который можно будет прийти всей семьей, провести время интересно и с пользой. Основная цель проведения таких мероприятий, как и всех наших усилий, направленных на благоустройство, облагораживание дворовых территорий, — сформировать новое качественное и комфортное пространство, сделать Красноярск еще привлекательнее и для его жителей, и для гостей города.