Строительство: «оттепели» не предвидится

Сколько стоит дом построить

Внушительный рост динамики жилищного строительства последних лет позволял краю стабильно удерживаться в тройке лидеров по СФО. Годовой прирост составлял в среднем около 2–3%. Во многом эти темпы задавались директивами федерального центра, и прежде всего исполнением указа президента России о мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем, подразумевающего, в частности, ликвидацию аварийного жилого фонда. Для выполнения этой задачи, поставленной главой государства, в крае с 2013 года реализуется региональная адресная программа по переселению жителей из аварийных домов. В новые квартиры уже переехали 1762 человека. До конца 2015-го количество таких новоселов должно увеличиться до 3040 человек. В целом программа рассчитана до 2017 года. За это время планируется снести 698 аварийных домов, переселить свыше 14 800 человек, построив для них 308 тыс. кв. м жилья на общую сумму 11,9 млрд рублей. И это весомая доля общих
планов жилого строительства.

Однако если в части исполнения федеральных заданий в регионе все обстоит более или менее благополучно, то рынок коммерческой недвижимости уже трещит по швам. По оценкам крупных игроков строительного рынка, число сделок купли-продажи квартир в Красноярске заметно снизилось: и первичный, и вторичный рынки упали примерно на 40%. Практически все аналитики предрекают спад и в последующие два-три года, что напрямую связано с изменением экономических условий деятельности — а это, по всей видимости, надолго.

— Внешние условия качественно изменились, и не на два-три месяца, которые можно переждать, даже не особенно затягивая пояса, — подчеркнул, выступая на совещании с представителями строительной отрасли, губернатор Красноярского края Виктор Толоконский. — К новым условиям нужно адаптироваться, в них необходимо работать, строить свою инвестиционную политику. В связи с этим необходимо менять подходы, стимулы, мотивацию к развитию, чтобы строительные мощности были задействованы в полном объеме, спрос на продукцию компаний был восстановлен. Строительный комплекс очень чувствителен к изменениям в экономической сфере. Поэтому важно максимально точно обозначить проблемные и принципиально важные задачи, требующие решения в самый короткий срок. При этом следует сделать акцент на обновлении управленческих решений. Строительная отрасль края не должна терять свои мощности.

Если судить по официально заявленным планам, объемы строительства и ввода объектов жилого назначения сохранятся на прежнем уровне. В 2014 году в регионе было введено 1,2 млн кв. м жилой площади (пик пришелся на декабрь), и столько же предполагается сдать в текущем году. За I квартал 2015-го, по информации Красноярскстата, построено 1659 единиц зданий жилого назначения, 153 нежилых строения, в том числе 10 промышленных, три сельскохозяйственных, 47 коммерческих, пять административных и три для отрасли здравоохранения. Пропорции остаются неизменными — удельный вес жилья превалирует. Но есть ли смысл в таком количестве новых квадратных метров, если на них нет реальных покупателей, поскольку платежеспособность населения значительно снизилась? Не исключено, конечно, что низкая обеспеченность жильем постепенно снова подогреет спрос на строящиеся квартиры.

— Несмотря на некоторое снижение темпов на строительном рынке, сейчас мы наблюдаем явный рост интереса со стороны покупателей, и рынок начинает оживать, — отмечает министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края Николай Глушков. — Работы предстоит много. Ввод нового жилья в Красноярском крае на 2015 год с учетом складывающейся экономической ситуации составит около 1,2 млн кв. м. Также планируется ввести в эксплуатацию 36 объектов капитального строительства, 27 учебных и дошкольных учреждений, в том числе четыре школы. Кроме того, в 2015 году должны завершиться ремонтно-реставрационные работы на пяти объектах культурного наследия. В рамках подготовки к празднованию 400-летия Енисейска будут отреставрированы дом Бородкина, усадьба Евсеева, дом Дементьевых, дом Козицина, а также здание, в котором в марте 1917 года был избран городской комитет РСДРП. Большая работа предстоит и в ходе подготовки к проведению Универсиады. В настоящее время большая часть объектов находится на стадии проектирования. Недавно мы представили на суд общественности эскизы четырех спортивных объектов. В стадии разработки проект реконструкции Дворца спорта им. Ивана Ярыгина и Центрального стадиона. Проектируются и медицинские учреждения, необходимые для сопровождения спортивных мероприятий. А к строительству мы приступим только в следующем году.

Аргументы против фактов

Наибольший вес в общих показателях регионального строительного комплекса сегодня имеет краевой центр. Поэтому именно с прогнозами застройки Красноярска связаны многие его перспективы, и не только в рамках подготовки к Универсиаде. Не случайно главным событием начала 2015 года стал утвержденный и принятый на вооружение новый генеральный план, очерчивающий возможности развития краевого центра до 2033 года. В соответствии с этим документом многое изменится. Улучшит свой облик старая Предмостная площадь и появится новая — в правобережном створе четвертого моста через Енисей. Сам мост планируют сдать уже в конце этого года, правда, инфраструктура, обеспечивающая свободное продвижение транспортных потоков, еще не готова. Но даже когда модернизируют улицу Дубровинского, добавив несколько полос движения, обстановка вряд ли качественно изменится — в целом автомобильные трассы города останутся перегруженными.

Оправданные и рациональные решения, предложенные в рамках генплана для оптимизации транспортной инфраструктуры Красноярска, к сожалению, по мнению многих экспертов, не отвечают темпам роста автотрафика. И это не единственное слабое звено в принятой версии данного документа. Например, предусмотренное существенное увеличение рекреационных зон города не может не радовать, но есть факты, заставляющие усомниться в силе этого положения. Так, в марте 2015 года было принято решение о строительстве нового жилья в Академгородке, которое создает угрозу вырубки части дендрария Института леса им. В. Н. Сукачева. В ходе многочисленных слушаний и обсуждений генплана эту территорию удалось отстоять, но получится ли подтвердить ее статус в настоящее время — неизвестно.

Если говорить о новых жилых комплексах, то их на карте города появится множество. Только в период с 2014 по 2016 год в Красноярске будут застраиваться жилой район Солнечный (третий, пятый, шестой микрорайоны, а также мкрн Нанжуль). В Октябрьском районе до конца 2016 года запланирована застройка пустыря за ул. Норильской, участка между ул. Калинина и Высотной, предусмотрено развитие жилых районов Ботанический и Агроуниверситет. Новостройки появятся также в микрорайонах Серебряный, Николаевский, Чистый, на территории завода комбайнов, в микрорайонах Солонцы-2, Слобода Весны, третьем микрорайоне жилого района Иннокентьевский, а также в районе Старый аэропорт на площадке между ул. Партизана Железняка и Взлетная. Больше всего жилья в Красноярске до начала 2017 будет строиться в Советском районе. Только в мкрн Покровский сдадут почти 350 тыс. кв. м. На правом берегу продолжится строительство в Белых Росах, жилых районах Пашенный, Южный берег, Мичуринский, Верхние Черемушки, на участке между ул. Семафорная и Вавилова, а также на площадке в районе ул. Грунтовая и Щорса. Всего за 2014–2016 годы на левом берегу в Красноярске решено построить 1 млн 511 тыс. кв. м жилья, на правом — 260 тыс. кв. м.

Финансовые ресурсы рынка

Обширные планы застройки заставляют задуматься о соответствующих инвестиционных ресурсах и об эффективности действующих в отрасли механизмов финансирования. С чем сегодня связаны объективные трудности строителей? Доходная часть отрасли в настоящий момент быстро падает, при этом объемы выдачи кредитов сократились почти на 30% по сравнению с 2014 годом. Обязательства по уже выданным кредитам становятся тяжелым бременем. Между тем, как отмечают банковские аналитики, региональный строительный комплекс уже имеет высокую степень закредитованности. Последствия особенно остро сказываются на предприятиях малого и среднего бизнеса в этой сфере. Так, опросы, проведенные Центром конъюнктурных исследований ВШЭ в I квартале 2015 года, показали заметное ухудшение в регионах, в том числе и в нашем крае, основных показателей финансово-экономической деятельности небольших подрядных строительных организаций по сравнению с показателями в IV квартале 2014 года. Определенные проблемы испытывают и крупные строительные компании. А сделать конкретные шаги по выходу из состояния финансовой стагнации будет сложно.

— Отрасли необходимо содействие в обеспечении доступности кредитных ресурсов для пополнения оборотных средств строительных организаций, — считает президент Союза строителей Красноярского края Владимир Чащин, — от этого напрямую зависят инвестиции в строительстве. У большинства компаний возникли схожие проблемы: кредитование отрасли практически остановлено, а по договорам долевого участия объемы продаж упали на 30-40%. Необходимы финансовые ресурсы для вложения в строительство и увеличение его масштабов. Союз строителей подготовил прогнозный план до 2033 года, в рамках которого предполагается только в Красноярске построить не менее 15 млн кв. м жилой площади. Немаловажно, что строители вкладывают денежные средства и в коммунальную инфраструктуру. Уверен, что для выработки решений, направленных на повышение стабильности и работоспособности строительной отрасли Красноярского края в 2015 году в непростой финансово-экономической ситуации, прежде всего необходимо установить механизм взаимодействия между строительными организациями и банковским сообществом, в том числе и в том, что касается ипотечных программ.

Доля квартир, купленных гражданами с привлечением ипотечных кредитов, тоже снизилась, так как уменьшилась их доступность. Если в конце прошлого года красноярцы покупали квартиры различной площади, то сейчас основной потребительский спрос сосредоточен на малогабаритном жилье. Однако известно, что в настоящий момент на федеральном уровне готовится ряд решений по стимулированию ипотечного рынка. Суть их сводится к тому, что банки, которые будут давать ипотечные кредиты по определенной ставке, смогут рассчитывать на кредиты от Центрального банка России по аналогичной ставке. Сейчас правительство страны устанавливает лимит такого фондирования. Наш край включен в состав пилотных регионов, где будет освоен механизм применения новых ипотечных продуктов.

Определенные меры приняты и на краевом уровне. По словам первого заместителя генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Ирины Селивановой, к настоящему моменту фондом подготовлены положения по развитию рынка ипотечного кредитования и арендного жилья. В целях оптимизации таких механизмов предлагается сделать акцент на социальной ипотеке и субсидировании отдельных категорий граждан, претендующих на приобретение жилья эконом-класса, на корпоративных и региональных программах ипотечного кредитования.

Банки предлагают свои инструменты развития ипотеки в регионе. По мнению управляющего филиалом ОАО «Банк ВТБ 24» в Красноярске Тимура Ожегова, важна гарантированная надежность подобных программ. Платежеспособность заемщика должна быть на первом месте. Далее — качество проектов, государственные и муниципальные гарантии их реализации. В этой связи необходимо говорить о новых формах частно-государственного партнерства.

Резервы стройматериалов

Еще один значимый аспект развития отрасли — обеспеченность стройматериалами. В Красноярском крае их производится достаточно, часть поставляется из других территорий Российской Федерации и из-за рубежа. Как скажется кризис в этом сегменте, сегодня предсказать со всей точностью трудно. Важно, однако, заметить, что в течение нескольких лет для строительной отрасли края остается характерной ситуация неполного использования производственных мощностей по основным группам стройматериалов. Использование среднегодовых мощностей предприятий строительной индустрии остается на уровне 53,7%, даже с учетом увеличения абсолютных показателей производства, что свидетельствует о наличии значительных резервов. В регионе немало строительных корпораций, включающих в себя помимо строительных подразделений заводы по производству изделий крупнопанельного, монолитно-каркасного домостроения.

Выпуск строительных материалов и изделий в регионе не только обеспечивает потребности Красноярского края, но и позволяет реализовывать продукцию на рынках других субъектов Российской Федерации. Но с начала 2015 года общая экономическая конъюнктура негативно сказывается на деятельности предприятий: снижаются объемы заказов, а следовательно, падает доходная часть бюджета организаций.

Таким образом, есть общие тенденции, характерные для большинства структур в строительном комплексе. В первую очередь они связаны с поиском новых резервов и оптимизацией деятельности с учетом состояния рынка, постоянно балансирующего на грани обвала. Здесь не должно быть иллюзий: ситуация останется сложной, а значит, надо искать новые подходы, инструменты и возможности. Любой кризис — это проверка на прочность, и строительная отрасль края уже не раз благополучно выдерживала подобные испытания. Конечно, текущая ситуация существенно отличается от 2009–2010 годов, поэтому решения должны быть иными. А пути для этого следует искать сообща, инициируя договоренности, которые позволят удержаться на кризисной волне.