Передел рынка управления МКД

Крах монопольного управления

Практика создания монополизированного рынка услуг по управлению домами, сложившаяся после создания ООО «Городская управляющая компания «Жилфонд» в 2007 году, показала свою несостоятельность. Сохранение такой рыночной структуры после смены собственника, а также концентрация в одних руках добычи угля, производства тепловой энергии и предоставления тепла жителям Красноярска создает возможность для оказания отдельными хозяйствующими субъектами влияния на общие условия деятельности на рынке услуг по управлению домами в городе и для злоупотребления своим монопольным положением. В сложившейся ситуации собственникам помещений многоквартирных домов, управляемых организациями, по которым открыто конкурсное производство, в настоящее время предлагается заключить договор управления многоквартирным домом с «Жилфондом». При этом отсутствуют ясные гарантии исполнения перед жителями обязательств по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов за счет денег, собранных с граждан управляющими организациями, или возврата накопленных на эти цели средств. Такая ситуация закономерно вызывает рост социальной напряженности в городе.

Глава Красноярска Эдхам Акбулатов подчеркнул, что у города есть опыт организации бесперебойной работы жилого фонда. Так, несмотря на проблемную ситуацию с компанией «Жилфонд», Красноярск удалось подготовить к зиме и пройти отопительный сезон без серьезных сбоев. Сегодня поставлена новая задача — обеспечить контроль за бесперебойным обслуживанием жилых домов. В связи с этим руководителям администраций районов необходимо усилить взаимодействие с советами многоквартирных домов и уделить особое внимание обращениям горожан по вопросам работы управляющих компаний.

Депутаты Заксобрания края также крайне обеспокоены сложившейся ситуацией и считают недопустимым ее разрешение в ущерб интересам жителей города. В настоящее время администрация Красноярска разрабатывает меры по обеспечению целевого использования денежных средств, полученных от граждан управляющими организациями, подконтрольными «Жилфонду» и находящимися в процессе банкротства, на проведение текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также на выполнение указанными организациями ранее принятых обязательств по проведению такого ремонта. Красноярцам предоставляется информация об объемах средств, перечисленных гражданами на эти цели, а также о мерах, предпринимаемых по каждому многоквартирному дому.

Несовершенство законодательства ЖКХ

В данных обстоятельствах жители домов, управляемых «Жилфондом», могут потерять все деньги, накопленные на лицевых счетах по графе «содержание и текущий ремонт». Общая сумма этих средств, по разным оценкам, составляет от 2 до 2,5 млрд рублей. Немаловажно и то, что ООО СГК при приобретении ГУК «Жилфонд» приняло на себя обязательства перед жителями по их персональным договорам с соответствующей управляющей компанией — дочерней структурой «Жилфонда». Все деньги, накопленные собственниками квартир, пойдут на погашение задолженности семи управляющих компаний перед их новым собственником — СГК. Кроме того, действия руководства компании по банкротству УК привели к значительному росту дебиторской задолженности населения. В сложившейся ситуации большинство собственников квартир предпочитают не платить, так как считают себя обманутыми. Банкротство управляющих компаний, принадлежащих СГК, ведет к их отказу от исполнения обязательств перед собственниками жилья по его содержанию и текущему ремонту, в связи с чем возникает еще одна существенная проблема: значительное количество жилых домов находится в очень плохом техническом состоянии. Утрата средств и неплатежи населения не позволяют содержать предельно изношенный жилой фонд, что в ближайшее время приведет к потере безопасности жизнеобеспечения значительной части населения миллионного города, социальному напряжению и дестабилизации обстановки.

Администрация города Красноярска прилагает все возможные усилия для исправления ситуации, однако она очень сильно связана действующим законодательством, фактически не предоставляющим никаких юридически возможных рычагов воздействия на собственников ГУК «Жилфонд». В июне текущего года в прессе прошло заявление,  что нашлись варианты возмещения гражданам накопленных средств на текущий ремонт, потерянных в результате предыдущей деятельности «Жилфонда». Правда, никаких подробностей об этих вариантах не сообщается. Как резюмировал заместитель председателя правительства Красноярского края Юрий Лапшин, возмещение накопленных средств ни в коем случае не станет причиной повышения тарифа на услуги ЖКХ. А возмещать, скорее всего, «Жилфонд» будет не 2,5 млрд рублей, а гораздо меньшую сумму — точный размер потерь жилищники не могут определить до сих пор.

Члены Общественной палаты Красноярска обратились к депутатам Государственной Думы, а также к заместителю министра ЖКХ Российской Федерации Андрею Чибису. Красноярские общественники предлагают депутатам инициировать изменения в законах жилищного кодекса: запретить управляющим организациям быть аффилированными с ресурсоснабжающими компаниями; максимально защитить законом те средства, которые УК собирают на содержание и ремонт жилья; также запретить использование средств собственников, находящихся на счетах УК-банкротов, на иные цели помимо содержания и ремонта жилого фонда. Наконец, представители Общественной палаты предлагают федеральному министерству повлиять на руководство СГК, предложив не банкротить управляющие компании.

Застройщик и управление МКД

После ввода нового многоквартирного дома в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления. Иначе говоря, нужно решить, кто будет управлять новым жильем. Сложность в этой ситуации заключается в том, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и в течение некоторого времени после этого не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным юридически и фактически провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение пяти дней он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на три месяца заключает временный договор управления. В то же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней этот конкурс должен состояться, а информация о его результатах в течение 10 дней со дня завершения должна быть передана всем дольщикам. Далее избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на квартиры. Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщикам дало право заключать договоры на управление МКД с самостоятельно выбранной и, как правило, аффилированной УК. В дальнейшем задача управляющей компании состоит в организации работы с собственниками жилья, чтобы к концу срока действия договора с застройщиком обеспечить выбор именно данной организации на общем собрании.

Как пояснили в городском Совете Красноярска сложившаяся практика такова, что застройщик, вводя многоквартирный дом в эксплуатацию, дает за него гарантию на пять лет. В течение этого периода застройщик естественным образом заинтересован, чтобы домом управляла его же компания. И зачастую компания-застройщик создает собственную УК. Поскольку люди, покупая квартиру, не задумываются об управлении домом, они одновременно подписывают документы и на право работы той компании, которую им предлагает застройщик. По законодательству у жителей есть право выбрать другую УК в любое время. Подвох в том, что  недобросовестный застройщик, заселив людей и сдав дом в эксплуатацию, но при этом не создав инфраструктуры и не обеспечив благоустройство, имеет возможность, помимо коммунального ресурса, собирать деньги и на доделку своих строительных работ, которые должен был выполнить в рамках средств, входящих в стоимость квадратного метра жилья. В настоящее время несколько усложнилась правовая система: существует лицензирование УК, но на практике у застройщика может быть две или три управляющие компании. В том случае, если собственники разочаруются в работе организации, предоставленной застройщиком, тот сможет предложить заменить ее такой же аффилированной УК, но с другими учредителями и названием. Такая многовариантная ситуация складывается именно потому, что жилищный кодекс позволяет жильцу в любой момент сменить способ управления.

Согласно законодательству в сфере ЖКХ, выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не выставят на открытый конкурс либо собственники не выберут на общем собрании другую УК или иной способ управления. В таком случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. При этом застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Основаниями для возникновения у строительной компании права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений. Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Представители нескольких управляющих компаний, в том числе присутствующих  в быстростроящемся Центральном районе Красноярска, поделились своим опытом в этой области. По их словам, обстоятельства складываются так, что при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию зайти на него сторонней управляющей компании, кроме как аффилированной застройщиком, практически невозможно. Действующая на момент сдачи дома УК обладает всей необходимой технической документацией, а также сведениями о собственниках, соответственно, собрать необходимое количество подписей для подтверждения права на управление ей не составляет труда. При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон (застройщика или УК) о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на аналогичный срок и на действующих условиях. После получения договора управления сменить УК очень трудно, даже если она не выполняет свои функции. Дом уже внесен в реестр жилищного фонда, и чтобы его выписать, надо найти ту управляющую компанию, которая захочет взять этот дом в свое управление, погасить все задолженности и провести необходимые работы по восстановлению. Многие УК отказываются от таких домов, потому что в них нужно вкладывать собственные средства для ликвидации последствий некачественного строительства и содержания либо из-за того, что руководство предыдущей УК пропало вместе с деньгами жильцов.

Во многом собственники сами не проявляют желания заниматься выбором управляющей организации. Между тем пассивная позиция жителей — это практически всегда упущенная возможность вовремя устранить недостатки строительства, выявляющиеся в первые три года эксплуатации новостройки.

Кроме того, при выборе или смене управляющей компании жители дома должны проявлять большую осмотрительность. К примеру, благодаря электронному ресурсу правосудия можно подробно проследить историю УК на предмет наличия задолженности перед поставщиками ресурсов, а также перед подрядными организациями, и сделать соответствующие выводы о добросовестности и благонадежности  организации и ее топ-менеджмента.

Смена управляющей компании

По жилищному законодательству право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием для этого является неисполнение управляющей организацией условий договора. Решение о расторжении принимается общим собранием собственников. В этом случае собственникам надлежит избрать новую управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом. Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание жильцов МКД. Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД. На практике более реален переход МКД в управление другой УК в случае организации товарищества собственников жилья (ТСЖ). Товарищество вправе как самостоятельно управлять домом, так и заключить договор со специализированной УК.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в Красноярске Законодательным собранием края оценивается как высококонцентрированный. За каждый дом управляющие компании зачастую устраивают настоящую войну, поскольку это их непосредственный бизнес. Даже если дом по решению собственников помещений или суда переходит из ведения одной УК к другой, то прежняя управляющая компания нередко попросту не передает техническую и прочую документацию на этот МКД, продолжая им управлять, хотя это и незаконно. С подобной ситуацией столкнулась директор УК «Озерный» Октябрьского района Елена Дронникова:

— Служба строительного надзора, которая принимает решение по вопросам лицензирования, полтора месяца не выдает акт о передаче дома № 6 по ул. Вильского. Весь пакет документов вместе с заявлением, подписями жильцов и договором управления был заранее подготовлен и одобрен ГЖН на сайте «Реформа ЖКХ». Также все необходимые документы были направлены в предыдущую управляющую компанию ООО «КУЖФ Северо-Западная», от них претензий не поступало. В процессе выяснилось, что «КУЖФ Северо-Западная» должна написать в соответствующие органы отказ от дома, чтобы данный МКД исключили из его реестра лицензий. В настоящий момент на счету дома осталось больше 1 млн руб-лей, которые не были направлены на текущий ремонт дома и должны быть переданы нашей УК. «КУЖФ Северо-Западная» отказывается заверять справки об остатках средств по перешедшим к нам домам. В результате оставлены в арбитражном суде без движения два заявления: одно на взыскание текущей задолженности, так как конкурсный управляющий уже назначен, а «КУЖФ Северо-Западная» находится в стадии банкротства; второе — на включение этой суммы в реестр кредиторов. В настоящий момент «КУЖФ Северо-Западная» не хочет обслуживать дом, потому что он переходит в ведение нашей УК. А мы не можем его обслуживать, так как служба строительного надзора не включила дом в перечень лицензий. Получается, что объект оказался без управления, от чего прежде всего страдают жители.

В Красноярском городском Совете депутатов признают, что в ситуации с банкротством «Жилфонда», во время которого проходит около 2 тысяч собраний в очной и заочной форме, зачастую на отремонтированные дома с хорошей платежной дисциплиной ведется настоящая атака. Предоставив собственникам право самим выбирать форму управления жильем, федеральный законодатель перестал об этом заботиться. В результате возникают ситуации, когда часть жителей одного МКД голосует за одну УК, вторая часть — за другую. При этом другого юридического обоснования, кроме голосования, не существует. Между тем в борьбе за овладение рынком и в целях максимизации прибыли далеко не все управляющие компании могут удержаться в рамках цивилизованных методов. Иногда желание опередить конкурента, а зачастую и устранить его, заставляет отдельных представителей отрасли прибегать к недобросовестным способам, противоречащим нормам этического поведения. В ход идут разные меры воздействия на население: распространение сведений, порочащих деловую репутацию компании, введение собственников в заблуждение путем тиражирования  недостоверных сведений и многое другое. В свою очередь жители становятся невольными заложниками искусственно создаваемой напряженной ситуации между ними и представителями УК, что не способствует конструктивному диалогу и работе. Но это скорее исключение, чем правило.

Если собственники так и не определились с выбором, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс, в котором, по признанию самих депутатов, могут участвовать недобросовестные компании — действенного механизма по их исключению из конкурса сегодня нет. Организация, получившая право на управление МКД по результатам открытого конкурса, не сталкивается с препятствиями со стороны прежней УК, местных органов власти или собственников в вопросах получения документации, перевода платежей или перезаключения договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Эти и другие проблемы возникают в том случае, когда в процедуре приема-передачи МКД участвует бывшая УК. Независимо от того, по чьей инициативе проводится смена УК — самих собственников, правления ТСЖ,  представителей новой УК или местных властей, происходит столкновение с прежней управляющей компанией. Масштабы борьбы, которые при этом используются, напрямую зависят от уровня рентабельности и привлекательности конкретного дома. Если жилой фонд старый, жители конфликтные и дом приносит больше проблем, чем прибыли, то УК будет пассивно участвовать в процессе, не сопротивляясь, но тормозя переход МКД, стремясь отдать его на своих условиях — закрыв свои проблемы и убытки. Если же компания заинтересована в том, чтобы сохранить управление домом, и при этом имеет поддержку местной власти, то переход в новую УК может затянуться на годы.

В настоящий момент ситуация на рынке управления многоквартирными домами Красноярска по-прежнему остается сложной и социально напряженной.