«Определенный» красноярский передел

Федеральный закон № 494 о КРТ, принятый Госдумой РФ в 2021 году, внес существенные изменения в Градостроительный кодекс России, установив правила комплексного развития территорий. Согласно нововведению инвестору позволяется сносить на земле, которая попадает под программу КРТ, без согласия собственников и арендаторов любые объекты недвижимости, в том числе частные домовладения. В документе прописаны несколько видов развития: пространства с жилой и нежилой застройкой либо свободные от объектов ЖК проекты общественных пространств. Красноярск в числе первых, где на практике можно проследить все плюсы и минусы реализации нового градостроительного закона. Под развитие КРТ выделено восемь городских территорий, на которых преимущественно располагается частный сектор. Пилотным проектом реновации должен стать участок левобережья в районе улиц Шахтеров и Абытаевской.

ДЕЛО В КОМПЛЕКСЕ

Документ о КРТ был одобрен законодателями в период пандемии Cоvid-19 и для многих прошел незаметно. Тогда людей волновали совершенно другие проблемы. К тому же разработчики 494-ФЗ заверяли, что механизм увеличит конкуренцию на рынке новостроек, повысит качество проектов и сделает города более привлекательными. Парламентарии ориентировались на успешный опыт Москвы, где отдельные положения утвержденных градостроительных правил применялись при расселении ветхого и аварийного жилья, застройки новых территорий со всей необходимой инфраструктурой. Однако столичные решения не всегда удачно вписываются в региональную специфику. Как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про овраги.

В условиях дефицита земли в мегаполисах страны местные девелоперы готовы осваивать индустриальные зоны, застраивая их современными микрорайонами. Но совершенно не стремятся заниматься сносом пятиэтажных панелек с предоставлением жильцам новых комфортных квартир. И до последнего оттягивают возведение социальных объектов, хотя в рамках частно-государственного партнерства могут на этом неплохо заработать. Обычно приступают к ним, когда спрос на квартиры в высотках в определенной локации снижается, а значит, и прибыль. В целом новый закон направлен на поддержку строительной отрасли и позволяет сократить процесс согласования с различными инстанциями, как и сам инвестиционно-строительный цикл. Практика реализации механизма КРТ довольно новая и сейчас только нарабатывается.

В ноябре 2022 года мэрия Красноярска, основываясь на базовых правилах землепользования и строительства, объявила о тестовом проекте КРТ смежной нежилой застройки в размере 18 га по ул. Шахтеров. Здесь, на месте двух рынков «Южный» и «Луч», автосервиса, быттехники, ресторана, медцентра, борцовского зала СДЮСШОР и объектов производственной компании «СК-ПОЛИМЕРЫ», обеспечивающей потребности военно-промышленного комплекса, должен появиться микрорайон на 6000 человек. Решение не учитывало постановление краевых законодателей № 711-п от 30.09. 2021, на основании которого осуществлять КРТ на смежных территориях можно для улучшения жилищных условий населения. То, что на данном участке нет жилья, делает территорию более привлекательной: застройщику не нужно заниматься сносом аварийных зданий и расселением граждан в современные многоэтажки по различным госпрограммам. Намного дешевле выкупить у нескольких владельцев землю, а если не согласятся с предложенной новым владельцем суммой, ее установят в судебном порядке. Кстати, эффективно развивать территорию тоже не надо: все коммуникации подведены, округа активно застраивается жилыми комплексами, есть транспортные развязки, идет строительство метро. По сути, это будущий проект уплотненной застройки высотками.

Публичные слушания о внесении изменений в правила землепользования и создании КРТ на данной площадке провели в Песчанке. Собственники и арендаторы земли узнали об этом случайно. Информация о предстоящем событии была размещена на сайте мэрии в общем перечне общественных обсуждений всех территорий города подлежащих «комплексному развитию». Впрочем, законодательство не нарушено. Главное — сам факт, что они объявлены и состоялись, а сколько человек присутствовали, и кто именно — значения не имеет.

— О том, что будут проводиться публичные слушания по территории, где расположены наши производственные объекты, я тоже услышал совершенно случайно. В срочном порядке подготовил свои предложения и в письменном виде отвез в городской департамент градостроительства. Однако все мои инициативы были проигнорированы, — рассказывает генеральный директор и учредитель ООО «СК-ПОЛИМЕРЫ» Роман Еремеев.

На ситуацию никак не повлиял и тот факт, что компания выпускает по программе импортозамещения материалы и другую продукцию для предприятий горнорудной и золотодобывающей промышленности, многих других производственных компаний Красноярского края и России. А также то, что в числе заказчиков ООО «СК-ПОЛИМЕРЫ предприятия военно-промышленного комплекса страны. Оказалось, что данное обстоятельство в сложных условиях санкционного давления и проведения СВО на Украине значения не имеет. Земельные участки подлежат изъятию и могут быть выставлены на торги вместе со всеми капитальными строениями. Следует напомнить, что городская администрация уже дважды объявляла аукцион этой зоны. Первый, объявленный в феврале 2023 года, был отменен по представлению Федеральной антимонопольной службы. Вторые торги по выбору застройщика, объявленные
во втором квартале текущего года, были отменены в мае по настоянию парламентариев горсовета и прокуратуры. Они обратили внимание на отсутствие в проектной документации общеобразовательной школы и детского сада.

КОЛЛИЗИЯ ЗАКОНА

Казалось бы, закон о КРТ правообладателям земельных участков и объектов недвижимости, вошедших в границы зоны, предоставляет полную возможность для участия в программе реконструкции этой территории. Лишь только в том случае, если они не воспользуются своим правом, чиновники могут самостоятельно принять решение об освоении КРТ и провести аукцион. В данной зоне по ул. Шахтеров и ул. Абытаевской зарегистрировано семь реальных владельцев строений: четыре юридических и три физических лица. Но нюанс заключается в том, что в городской администрации насчитали 18 собственников, из которых 11 — это ресурсоснабжающие организации. Не смутило даже то, что некоторые инженерные коммуникации на площадке также принадлежат зарегистрированным здесь же предпринимателям. Другие сети технического обеспечения в свое время бизнесмены разрешили ресурсникам проложить по своим территориям либо подключиться к своим сетевым объектам. За что сегодня, получается, они и поплатились.

К примеру, несколько лет назад владельцы рынка «Южный» построили собственную электроподстанцию и когда близлежащие территории стали активно застраиваться, мэрия обратилась к учредителям рынка с просьбой разрешить присоединиться к их объекту. Но, оказывается, ресурсные компании на законных основаниях могут выкупить у города землю под своими сетями. То есть хозяева рынка, практически лишившись части своей территории, теперь должны получить одобрение на пользование землей у сетевиков. Понятно, что ресурсоснабжающие организации не будут участвовать в реализации проекта КРТ по соглашению собственников участков на ул. Шахтеров — Абытаевской, а значит, консенсус со всеми владельцами площадки не достигнут, и мэрия вправе выставить участок на торги для заключения договора о комплексном развитии территории.

Между тем администрация, воспользовавшись юридической коллизией, своим решением может в одночасье лишить бизнеса нескольких предпринимателей, ставших заложниками КРТ, и оставить без работы сотни людей. Малый бизнес на то и малый, что не всегда может выдержать административное давление. Чиновникам же в свою очередь гораздо проще работать с десятком крупных холдингов, чем с сотней мелких и микропредпринимателей.

— По закону сетевые компании не имеют права участвовать в проектах гражданской застройки. Их задача заключается в другом: поставлять тепло, воду, электричество и прочие коммунальные услуги населению и организациям. В частности, деятельность ООО «КрасКом» четко прописана в уставе, на основании которого компания работает. Мы не можем принудить их изменить свой устав, это не в нашей компетенции. Под предлогом уставной деятельности, на основании которой данная организация была создана, они отказались принимать участие в нашем соглашении по развитию территории, — поясняет гендиректор ООО «СК-ПОЛИМЕРЫ» Роман Еремеев.

Кстати, согласно проектному решению по КРТ, главная задача которого помимо расселения из ветхого жилья заключается в вовлечении неэффективно используемых территорий в оборот, а собственники данной зоны как раз планировали заняться благоустройством микрорайона. По представленному соглашению они планировали создать несколько социальных объектов: построить спорткомплекс из быстровозводимых конструкций, организовать площадку для выгула собак, разбить парк, которого в этом районе очень не хватает. Здешние бизнесмены отлично понимают важность общесоциальной значимости, о чем говорит тот факт, что в небольшом здании бизнес-центра «СК-ПОЛИМЕРЫ» наряду с офисом компании размещаются важные для жителей соседних домов социальные объекты: детская спортивная школа и медицинская клиника, специализирующаяся на лечении неврологических заболеваний.

Вот и получается, что средний и малый отечественный бизнес в России развивается как бы на свой страх и риск. В случае с КРТ даже несмотря на то, что правообладатели земельных участков имеют первоочередное, гарантированное законом право заняться комплексным развитием территории, на деле именно муниципалитет определяет условия реализации градостроительных решений. О том, что 494-ФЗ закон сырой заявляют многие эксперты строительной отрасли. По их мнению, новые правила не в полной мере отражают ситуацию на местах и отчасти нарушают ключевые принципы градостроительного регулирования, что может свести на нет саму идею комплексного развития территорий.

ПРОЕКТНЫЕ РЕШЕНИЯ

Первые программы освоения КРТ, включающие снос аварийных строений и реновацию бывших промышленных зон, начали реализовывать в городах-миллионниках в 2021 году. При определении территорий под комплексное развитие как локальных участков, так и другой общегородской инфраструктуры должны просматриваться точки роста будущей агломерации. В то же время новый закон отменяет принцип градостроительного планирования и полностью ломает сложившуюся систему для зон комплексного развития территорий. Было бы логичным, прежде чем объявлять площадку под КРТ, утверждать предпроектные мастер-планы, чтобы девелопер знал, что ожидают увидеть на данной территории, что необходимо здесь построить, какие коммуникации провести. К примеру, генеральный план застройки Красноярска до 2041 года, разработанный около десяти лет, назад сразу вызвал ряд нареканий. Городские депутаты обратили внимание практически на 1800 конфликтных участков, многие из которых попали одновременно в две зоны назначения, были и другие проблемные моменты. Так и, казалось бы, на первый взгляд, благая инициатива по комплексному развитию территорий в краевом центре может обернуться банальным переделом собственности, лишив многих предпринимателей земельных участков и построенной на них недвижимости, в развитие которых они вкладывались годами. Несмотря на то что новые правила оговаривают механизм развития территории без ущемления прав собственников и принятия каких-либо «произвольных» решений, в действительности все иначе.

Развитие проектов КРТ — общероссийская тенденция. На практике под эту идею могут «приватизироваться» любые городские территории, невзирая на расположенные на них объекты частной собственности. После проведения торгов инвестор становится как бы полноправным распорядителем общего земельного участка, входящего в зону КРТ, а далее ведет диалог с собственниками, определяя рыночную стоимость каждого из частных владений.

Однако далеко не все субъекты Федерации стали внедрять предложенную Минстроем РФ программу КРТ в своих регионах. К примеру, в Санкт-Петербурге к новому закону решили присмотреться, отложив его внедрение до 2024 года, а пока вносят предложения в Федеральный парламент о поправках в 494-ФЗ. В Кемерово, Новокузнецке, Шерегеше КРТ направлено в первую очередь на снос частных домов в центральной части муниципалитетов, где возводятся жилые удобные микрорайоны с развитой социальной инфраструктурой: детсадами, школами, поликлиниками. Власти Иркутской области определили муниципалитеты, где будут развивать территории для переселения людей из аварийных домов. Но не спешат немедленно устанавливать границы КРТ, решив продолжить обсуждения на парламентских площадках и подробнее изучить успешный опыт других регионов страны. Комплексное развитие они представляют не просто с жилыми высотками, а с обязательными скверами, комфортными парковками, соцобъектами и общественными пространствами в шаговой доступности. В целом в большинстве территорий страны намерены реализовать хотя бы один проект КРТ, получить опыт, оценить все плюсы и минусы и лишь затем всерьез заняться реновацией. В Красноярске немного иначе. Проект КРТ по ул. Шахтеров — Абытаевской оказался полностью без социальных учреждений, на что указали городские депутаты. При этом владельцы здешней планирующейся к сносу недвижимости готовы в добровольном порядке поделиться частью собственных земельных участков для строительства школы и детского сада, лишь бы остаться на месте.

КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ

Внимательно изучив ситуацию по реализации КРТ в Красноярске на участке ул. Шахтеров — Абытаевской, нельзя не сказать о несколько странной трактовке данной инициативы. По сути, здесь не нужно ликвидировать аварийное жилье, сносить ветхие промышленные постройки, благоустраивать заброшенные и неэффективно используемые городские территории. Все ранее возведенные здесь объекты капитального строительства имеют от городских властей разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Нет претензий со стороны надзорных органов по поводу эксплуатации зданий, кадастровая стоимость которых составляет более 2,5 млрд рублей. Владельцы добросовестно ведут свой бизнес, платят налоги, участвуют в политической и социальной жизни города, занимаются благотворительной деятельностью и очень надеются на соблюдение российского законодательства, в частности ст. 35 Конституции России, защищающей собственность граждан, а также на конструктивный диалог с представителями власти. К сожалению, несмотря на обещание, встреча предпринимателей с главой города Владиславом Логиновым, до сих пор не состоялась.

Между тем в скором времени состоятся третьи по счету торги за право реализации КРТ на участке ул. Шахтеров — Абытаевской. Парламентарии Красноярского городского совета депутатов настояли на включении в постановление о КРТ строительства школы на 1280 мест и детского сада на 300 мест, а также проработки мер относительно соблюдения интересов предпринимателей. К слову, микрорайон Покровский испытывает острый дефицит порядка 7 тыс. мест не только в школах, но и остро нуждается в других социальных учреждениях.

— Договор комплексного развития территории ул. Шахтеров — Абытаевской должен стать механизмом получения городом и его жителями дополнительных возможностей по развитию социальной инфраструктуры. И это было услышано и реализовано. В итоге более 4 гектаров земли будет предусмотрено под строительство образовательных объектов. Данное условие фиксируется в договоре (составная часть конкурсной документации), а именно этого мы и добивались, — заявил журналистам председатель комиссии по градостроительству и дорожно-транспортной инфраструктуре Красноярского горсовета Вячеслав Дюков.

При этом действительно ли пересмотрела администрация условия КРТ или в очередной раз обвела вокруг пальца градостроительную комиссию и общественность — большой вопрос. Дело в том, что в постановление о КРТ — единственный нормативно правовой акт, содержащий властно-распорядительные предписания, влекущие юридически значимые последствия, и возлагающий определенные обязанности, в том числе и выделение земельного участка под школу и строительство детского сада, — не было внесено никаких изменений. В связи с чем строительство на этом участке данных социально значимых для горожан объектов вполне может и не осуществиться. Ведь проект договора не несет в себе никакой юридической силы и может быть изменен по согласованию сторон администрации и инвестора. Но об этом мы, вероятнее всего, узнаем спустя несколько лет, так и не обнаружив обещанных властями детских школьных и дошкольных образовательных учреждений.

Что касается реальных владельцев участка, они продолжают борьбу за свои права и будут отстаивать их в судебных инстанциях. Прецеденты, когда суд встал на сторону истцов, в России имеются. В частности, Верховный суд РФ предложил собственникам и потенциальным инвесторам в одном лице механизм оспаривания включения их имущества в границы комплексного развития территории. Дело в том, что основанием для принятия решения о КРТ является наличие на ней построек с одним из предусмотренных частью 4 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ признаков несответствия градостроительному регламенту (самовольные, аварийные или подлежащие сносу по адресным программам постройки). В зоне по ул. Шахтеров — Абытаевской таких объектов не имеется.

— Каждый из нас хочет жить в комфортном мегаполисе с широкими проспектами, многоуровневыми развязками, современными социальными объектами и красивыми парками. На мой взгляд, именно в этом заключается смысл комплексного развития территорий. Город не должен хаотично застраиваться, превращаясь в «каменные джунгли» с забитыми транспортом дорогами, спроектированными в 1980-х годах, а градостроительная деятельность не должна превращаться в произвол со стороны властей, передел собственности и устранение с рынка субъектов предпринимательства. Со своей стороны мы не намерены отступать, будем защищать свои права на возможность работать, развиваться и быть максимально полезными Красноярску и его жителям, — резюмирует Роман Еремеев.