Ипотечные метаморфозы: кризисные тенденции

— Значительная часть желающих приобрести квартиры не имеет никаких накоплений и при этом хочет оформить ипотечный кредит. Учитывая нынешнюю ситуацию в экономике, таких становится все больше, — рассказывает директор по развитию компании «Кром» Максим Омельянчук. — Во многих случаях заемщики в прошлом допускали небольшие ошибки, скажем, взяли кредитную карту и пропустили платеж. У многих просрочки возникли 5-6 лет назад, к этому моменту они уже полностью погасили образовавшуюся задолженность, однако до сих пор значатся у банка в списках неблагонадежных. Я не оправдываю этих людей. Но, возможно, банкам стоит индивидуально подходить к причинам, по которым возникла просрочка. Все-таки все мы живем в России, где постоянно случаются какие-то катаклизмы. Не было такого, чтобы 10-15 лет подряд мы жили спокойно. Мы часто это говорим на встречах с банкирами, и рано или поздно банки к этому прислушиваются. Потому что это реальные условия, в которых всем нам предстоит работать. На рынке сейчас главным образом остались или эти клиенты, или очень консервативные по своему мышлению покупатели, которые долго присматриваются к чему-то новому и принимают решение, основываясь на опыте окружающих.

При этом банки предпочитают видеть среди своих заемщиков граждан, у которых уже есть жилье, а ипотека берется ими для улучшения жилищных условий. В таком случае имеющуюся в собственности квартиру можно сдавать в аренду и за счет этих средств гасить часть кредита. Кроме того, чтобы не получить отказ в выдаче ипотеки, кандидат должен иметь стабильную и хорошо оплачиваемую работу. К рискованным заемщикам банки относят индивидуальных предпринимателей, владельцев венчурного бизнеса, страховых агентов и риелторов, сотрудников сферы рекламы и PR, профессиональных спортсменов и актеров. Представители этих профессий могут иметь высокие доходы на момент запроса кредита, но в дальнейшем из-за спада в карьере перейти в категорию неплательщиков. Мотивом для отказа в оформлении ипотеки могут стать не только кредитные проступки, но и стремление взять кредит с минимальным первоначальным взносом. Несмотря на то, что многие банки предлагают ипотечные программы со взносом 10-15%, а то и вовсе нулевым, это скорее маркетинговый ход, чем стремление облегчить жизнь заемщику. Клиент, который стремится сэкономить на стартовом взносе, сразу вызывает подозрения: достаточен ли его доход для обслуживания кредита? При таких условиях не удивительно, что согласно банковской статистике из 10 ипотечных заявок только семь проходят кредитный комитет.

Снижение платежеспособности населения подтверждает и резкий рост просроченной задолженности жителей края по ипотечным кредитам. Согласно данным рейтинга регионов России с максимальной просрочкой по ипотеке, составленного аналитиками агентства деловой информации Top-RF.ru на основе данных ЦБ РФ, в Красноярском крае задолженность перевалила за 1,5 млрд рублей. При этом наибольший рост составил объем просроченных выплат по ипотеке, выданной в иностранной валюте, — за год он вырос почти в два раза, с 87 млн рублей в январе 2015-го до 151 млн рублей в начале 2016-го. Как следует из статистики, опубликованной на сайте Банка России, задолженность по Красноярскому краю на 1 января 2016 года составила 1,5% от общего объема невыплаченных средств по ипотечным кредитам. В эту статистику попали займы, просрочка по которым составила 90 дней и более.

Впрочем, некоторый рост наметился в марте. В частности, в краевом центре на вторичном рынке недвижимости число сделок увеличилось на 82% — с 601 в марте 2015 года до 1094 в марте 2016-го. Рост ипотеки на первичном рынке квартир составил целых 470%: если год назад в первом месяце весны в Красноярске было оформлено 65 прав собственности, то в марте 2016-го состоялась 371 такая сделка. Эксперты финансового рынка объясняют это в первую очередь продлением программы «Ипотека с господдержкой»: доля займов по ней в общем объеме жилищных кредитов, выданных основными игроками рынка ипотечного кредитования в регионе, составляет 30%. В некоторых банках показатель значительно выше: среди займов, выданных красноярским отделением Сбербанка в первые месяцы этого года, ипотека с господдержкой составила 60%.

— Связано это с тем, что действие программы заканчивалось, и покупатели хотели успеть получить кредиты по действовавшим тогда условиям, — пояснила менеджер по работе с ключевыми партнерами жилищного кредитования Красноярского отделения Сбербанка Надежда Богатырева. — В 2016 году банк не планирует снижать объемов ипотечного кредитования. По итогам года по новым условиям программы «Ипотека с господдержкой» мы планируем выдать те же объемы, что и в прошлом году.

1 марта 2016 года госпрограмма субсидирования ипотеки, запущенная год назад, была продлена до 1 января 2017-го. Оценив итоги первого этапа, Правительство РФ увеличило плановый объем выдачи ипотечных кредитов с 700 млрд до 1 трлн рублей. Однако условия для заемщиков будут уже не столь привлекательными, как раньше: размер компенсации, выделяемой банкам для того, чтобы они могли кредитовать население по сниженной ставке, уменьшился с 3,5 процентного пункта выше уровня ключевой ставки ЦБ до 2,5. А вслед за этим банки увеличили размер ставки в рамках программы льготного кредитования. Например, в Сбербанке и ВТБ-24 рост составил с 11,4 до 12% годовых.

— Снижение размера государственной компенсации ожидаемо и предсказуемо, учитывая долгие дебаты относительно продления программы субсидирования ставки по ипотеке. Это тот компромисс, на который пошли государственные структуры, чтобы распространить программу на 2016 год. Безусловно, учитывая маржинальность, банки вынуждены были пересмотреть процентную ставку, но от этого программа не теряет актуальности, — комментирует Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге. — Использование государственной поддержки в ипотечном кредитовании по-прежнему важно и необходимо для всего банковского и строительного сектора. При общем снижении доходов населения госпрограмма позволит поддержать спрос на кредитование строящихся объектов.

В то же время Минстрой России заявляет о возможном снижении льготной ставки по госипотеке до 7-8%. Правда, по мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, происходить оно должно за счет не федеральной, а региональной программы. Речь идет о выделении дополнительной субсидии банкам из региональных бюджетов, которая позволила бы выдавать населению кредиты под 7-8% годовых. По словам Меня, несколько регионов готовят предложения в свои аналогичные программы. В частности, подобный проект запланирован в Перми, где благодаря бюджету ставка по госипотеке будет снижена с 12 до 9% для отдельных категорий населения: бюджетников, сотрудников оборонно-промышленных предприятий, многодетных семей.

Ожидать чего-то подобного в Красноярском крае с его откровенно дефицитным бюджетом, вероятно, не стоит. Впрочем, есть надежда, что сократить расходы на ипотечный заем можно будет другим способом — например, за счет детского жилищного вычета. В комитете Госдумы по социальной политике предложили выплачивать семьям часть кредита из государственных средств при рождении ребенка, причем, чем больше детей, тем больше жилищный вычет. Сегодня такая схема уже действует в некоторых регионах РФ. В частности, в Мордовии при появлении на свет третьего ребенка родителей освобождают от выплаты 30% из оставшегося долга. А с рождением четвертого семья и вовсе может рассчитывать на полное погашение кредита. В Тверской области списывают 5% долга при рождении трех и более детей, а в Татарстане семьям, которые взяли социальный ипотечный кредит, 18 кв. м жилья достаются бесплатно.

В случае принятия предложения, поступившего из Госдумы, по всей стране могут установить единые правила списания долгов по ипотечным займам. По замыслу чиновников, это должно повысить привлекательность ипотеки и сделать ее по-настоящему доступным механизмом решения проблем с жильем для широкого круга граждан. Правда, насколько вообще целесообразно говорить о привлекательности ипотеки — вопрос спорный, ведь для большинства граждан это вынужденная мера.